나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9456 [1] 대구광역시 수성구 신매동 581 신매태성맨션 235동 7층710호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 ‘욱수초등학교’ 북서측 인근에 위치하는 ‘신매태성맨션’ 235동 7층 710호 단위세대로서, 부근일대는 대단위 아파트, 단독주택, 소매점, 일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건중 7층 710호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 바닥재, 타일 등 창호 : 새시창 등

이용상태

가) 아파트 입니다.

설비내역

위생설비 및 급, 배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 북측으로 폭 약 20미터 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(스톤릿지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-10-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(스톤릿지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9456 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 신매동 581 신매태성맨션 235동 7층710호

* 용도: 아파트

* 감정가: 243,000,000원 (24,300만원)

* 토지면적: 41.62㎡ (약 12.59 평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.7 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사

* 건축년도: 1994년 6월 20일 사용승인

* 총층수/해당층: 15층 중 7층

* 건축구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 ‘욱수초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 부근일대는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 소매점, 일반음식점 등으로 형성된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 단지 동측 및 북측으로 폭 약 20미터 이상의 도로에 접하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2015년 5월 4일자 하나은행 근저당권(채권액 235,200,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을14 근저당권, 갑6 임의경매)가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에는 지상권이 기재되어 있으나, 해당 지상권은 현재 존재하지 않는 것으로 추정됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

* 채권 총액: 본 경매를 신청한 채권자의 채권액은 275,256,117원이며, 등기부등본상의 채권 총액은 327,600,000원입니다.

* 임차인 현황: '임차인 현황' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '기타 참고사항'에는 '임대관계: 미상'으로 표기되어 있습니다. 이는 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 시설이 밀집해 있어 교육 관련 상권이 발달한 지역입니다.

* 최근 시세 동향:

* 동일 면적(84.98㎡) 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 26일 (15층): 295,000,000원 (29,500만원)

* 2026년 7월 4일 (12층): 265,000,000원 (26,500만원)

* 인근 면적(59.96㎡) 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 12일 (10층): 173,000,000원 (17,300만원)

* 동일 면적(84.98㎡) 최근 전세 사례:

* 2026년 5월 4일 (13층): 보증금 230,000,000원 (23,000만원), 월세 0원

* 인근 면적(59.96㎡) 최근 전월세 사례:

* 2026년 5월 5일 (3층): 보증금 130,000,000원 (13,000만원), 월세 0원

* 2026년 5월 6일 (1층): 보증금 10,000,000원 (1,000만원), 월세 500,000원 (50만원)

1.4. 생활정보

* 단지 정보: '신매태성맨션' 단지는 총 3개동, 490세대로 구성되어 있으며, 1994년 6월 20일에 사용 승인되었습니다.

* 내부 구조 및 설비: 본건은 15층 건물 중 7층에 위치한 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식 구조로, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 230대의 주차가 가능하며, 지하에는 전기차 충전기 14대가 설치되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 교육 환경: 본건 인근에 욱수초등학교, 청림초등학교, 대구자연과학고등학교 등이 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계의 불확실성: '기타 참고사항'에 기재된 '임대관계 미상'은 인수되는 보증금은 없다고 명시되었음에도 불구하고, 실제 점유자와의 관계가 불분명함을 의미합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어, 현장 조사를 통한 철저한 확인이 요구됩니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권의 복잡성으로 인해 경매 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1994년 준공된 건물로, 건축 후 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 필요성을 고려해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 기반 검색 결과, 본건 아파트 단지 자체 또는 직접적인 인접 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 신매동 소재 신매태성맨션 235동 7층710호는 총 84.98㎡(약 25.7평)의 아파트 경매 물건입니다. 우수한 교육 환경과 생활 편의시설 접근성을 갖춘 수성구의 대표적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 최근 동일 면적의 실거래가가 2억 6,500만원에서 2억 9,500만원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가 2억 4,300만원은 시세 대비 다소 낮은 편입니다. 그러나 '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사와 임차인 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 대구 수성구라는 명문 학군과 잘 갖춰진 주거 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준이므로, 적절한 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 243,000,000원

* 최근 실거래가 (84.98㎡): 265,000,000원 ~ 295,000,000원

* 권장 입찰가 분석:

* 본건은 7층이라는 층수와 임대 관계 미상이라는 리스크를 고려해야 합니다.

* 따라서 최근 실거래가 평균치(약 280,000,000원)를 기준으로 하되, 리스크 프리미엄 및 향후 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 만약 임차인 인수 부담이 전혀 없을 경우, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

* 최종 권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 280,000,000원 (인수되는 임차인 보증금이 없을 경우, 사전 현장 조사 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.