나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9153 [1] 대구광역시 중구 남산동 3006 반월당효성해링턴플레이스 101동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "남문시장네거리" 북동측에 인접하여 위치하는 "반 월당효성해링턴플레이스" 제101동 제11층 제1102호 단위세대로서, 부근 일대는 각종 근린생 활시설, 재래시장, 후면 단독 및 다세대주택 등으로 형성되어 있어 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건단지까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상26층건 중 제101동 제11층 제1102호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 강마루, 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 건[주상복합아파트] 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건단지 서측으로 폭 약 40M, 남측으로 폭 약 25M, 동측 및 북측으로 폭 약 8M의 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(도시관리과문의(661-2815))(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(도시관리과문의 (661-2815))(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146), 경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146), 대구제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구 초등학교)<교육환경 보호에관한 법률>, 상대보호구역(중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9153 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 3006 반월당효성해링턴플레이스 101동 11층 1102호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 추OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 456,000,000원

토지면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

토지지분: 20.4562㎡ (약 6.19평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9343㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 중구 남산동에 위치하며, "남문시장네거리" 북동측에 인접한 "반월당효성해링턴플레이스" 아파트입니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 재래시장, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하여 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 류형한

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-15

대항력: 없음

비고: 권리 분석상 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 추예원

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-15, 확정일자: 2021-06-15

배당신고일자: 2025-02-06

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권(500,000,000원)으로 등재되어 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. (아래 권리분석 요약 참조)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수권리)

말소기준권리: 갑5 (삼성카드 가압류, 2025-01-08)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을10 (주택임차권): 권리자 추예원, 권리금액 500,000,000원. 전입일자 2021.6.15, 확정일자 2021.6.15. 해당 임차권은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 추예원이 존재하며, 등기부상 500,000,000원의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 배당 결과에 따라 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 수 있으므로, 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

물건지 주변으로는 남문시장, 각종 근린생활시설, 은행, 병원, 학교 등이 위치하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 아파트 단지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 상권 특징

대상 물건이 위치한 남산동 일대는 대구 도심 지역으로서, 재개발을 통해 현대적인 아파트 단지가 조성되고 있으며, 기존의 상업 및 주거 시설과 조화를 이루고 있습니다. (출처:)

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 반월당효성해링턴플레이스

건축연도: 2014년

총 동수: 5개동

총 세대수: 499세대

최고층: 29층, 최저층: 4층

해당 물건 층수: 11층

전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

관리사무소 연락처: 053-428-3390

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 전기차 충전기 등 (출처:)

5.2. 편의시설

인근에 시장, 마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 소재하여 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 추예원에게 인수될 수 있는 500,000,000원의 보증금입니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 이 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 크게 늘어납니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 중심상업지역 등으로 복합적인 용도지역에 해당하며, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등이 지정되어 있습니다. 또한, 도로(소로2류, 소로3류, 중로1류) 저촉 사항과 역사문화환경보존지역이 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 도심에 위치한 비교적 신축(2014년 준공) 아파트로서 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 5억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 명확한 권리 분석과 인수 금액에 대한 철저한 사전 조사 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도심의 우수한 입지 조건

* 비교적 최신 연식의 현대적인 아파트 단지

* 남문시장, 지하철역 등 편의시설 접근성 우수

* 대항력 있는 임차인 인수 부담 고려 시, 매우 신중한 접근 필요

9. 예상 입찰가

시세 분석:

감정가: 456,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5~6월): 422,000,000원 ~ 457,000,000원 (84.93㎡ ~ 84.97㎡ 면적 기준)

상기 물건의 전용면적(84.93㎡) 및 11층이라는 점을 감안할 때, 부동산의 자체 가치는 감정가 수준 또는 최근 매매가 범위 내로 판단됩니다. 그러나 본 건은 매수인에게 인수될 500,000,000원의 임차인 보증금이 존재하므로, 총 매수 비용은 입찰가에 5억 원을 더한 금액이 됩니다. 예를 들어, 감정가대로 입찰 시 총 비용은 약 956,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 현재 시장 가치 대비 매우 높은 수준으로, 꼼꼼한 시세 재확인 및 수익률 분석이 필요합니다.

예상 입찰가:

신중한 접근을 권고하며, 본 건의 잠재적 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 부동산 자체의 시장 가치를 고려하여, 보수적인 입찰가를 456,000,000원 으로 제시합니다. 다만, 낙찰 후 인수 보증금 500,000,000원 외에 추가적인 비용 발생 가능성 등을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.