나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503563 [1] 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1,2 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503563 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 논산계룡농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층101호 (도로명 주소: 대전광역시 서구 원도안로242번길 15-10)

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 734,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 69.98㎡ (약 21.17평)

토지 지분: 69.9764㎡ (약 21.17평)

건물면적: 99.84㎡ (약 30.20평)

건물 지분: 99.84㎡ (약 30.20평)

토지/건물 제시외면적: 해당 없음

건축물 구조: 철근콘크리트 구조

건축물 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 지상 1층

사용승인일: 2013년 10월 28일

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 매각물건(목록1,2)은 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

해당 물건이 소재한 대전광역시 서구 도안동 일대는 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 도로망을 통해 대전 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 향후 도시철도 트램 노선 건설 예정 등 교통 편의성 개선이 기대되는 지역입니다.

2.2. 주변 환경

도안동은 '대전의 강남'으로 불리며 교육, 편의, 교통 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 신도시 지역입니다. 북서쪽으로는 계룡산, 동쪽으로는 갑천이 있어 자연환경이 우수하며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 주거 만족도가 높은 지역입니다. 도안 2단계 개발사업이 진행 중이며, 지속적인 도시 발전이 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존 등기는 2013년 11월 20일 주식회사한아름개발 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당권은 2021년 10월 7일 논산계룡농업협동조합 앞으로 설정되었으며, 채권 최고액은 3,120,000,000원입니다.

이후 압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리들이 설정되었으며, 가장 마지막에 등기된 권리는 2026년 4월 16일 서구(대전광역시)의 압류입니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-12-05

대항력: 없음

* 임차인: 그

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-12-27

대항력: 없음

* 임차인: 심

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2025-02-24

확정일자: 2025-08-11

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

등기부 상 말소기준권리(근저당)보다 선순위인 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보로는 없습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권개요:'로 기재되어 있으며, 구체적인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 업종 현황

해당 물건은 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다. 도안동은 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 상권이 발달하였으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 주변에 유성 및 둔산 인프라 접근성이 있어 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

해당 물건이 위치한 도안동은 300만㎡ 규모의 신도시 조성급 개발 사업이 진행되는 지역으로, 1만 7천여 세대 규모의 주거단지가 형성되어 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도안동은 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설과 더불어 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 이마트, NC백화점, 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육/의료시설

단지 인근에 초·중학교 신설이 확정되었으며, 도안고, 대전체육고, 유성생명과학고, 대전예고 등 다수의 교육 시설이 위치해 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부 상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 정보가 불충분하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 심 임차인의 경우 보증금 1,000만원이 발생합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 리스크

건축물대장상 사용승인일이 2013년으로, 연식이 어느 정도 경과함에 따라 건물 노후화 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다. 또한, "벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중"이라는 점은 향후 전유 부분 분리 및 이용에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

* 대전 도안지구의 중심 상업지역으로, 풍부한 배후수요 확보

* 잘 갖춰진 교육 및 생활 편의 인프라

* 향후 교통망 확충(트램 예정) 등 도시 발전 가능성

7.2. 활용 가능성

* 제1,2종 근린생활시설로 다양한 업종 입점 가능

* 1층 코너 상가로서 가시성 및 접근성이 우수할 것으로 예상 (구체적인 호수 확인 필요)

8. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도안동의 핵심 상업지에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 비록 현재 임차인이 있으나 대항력 있는 임차인은 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 벽체 구분 없는 이용 상태 및 건물 노후도 점검은 필요하며, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 734,000,000원입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80%를 적용 시 약 587,200,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 본 예상가는 일반적인 시장 동향을 반영한 수치이며, 상세한 현장 조사 및 권리 분석, 시세 조사를 통해 보다 정확한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.