나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503577 [1] 대전광역시 서구 도마동 108-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '도마중학교' 동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 근린 생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 3M내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08- 21)(도마변동16구역초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(존치지역) <도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역) 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 제시외(ㄱ) '수목(향나무 등) 2주'가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 세멘벽돌 및 연와조스라브즙 지상 2층 건물으로서, (사용승인일: 1980.12.26) 외벽: 석재 및 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지, 타일, 목재 마감 등, 창호: 샷시.목재창호 마감 등임. 기호(1) 지하실: 철근콩크리트조 스라브즙 지하층 건물으로서, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 기호(1) 부속건물: 세멘벽돌조 스라브즙 단층 건물으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

이용상태

기호(1) 1,2층: '단독주택'으로 이용중임. 기호(1) 지하실: '창고 및 보일러실'로 이용중임. 기호(1) 부속건물: '변소'로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(1) 1층 면적은 등기사항전부증명서상 81.86㎡, 일반건축물대장상 81.865㎡로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 수목 포함
2.1층 면적이 등기사항전부증명서상(81.86㎡)과 건축물대장상(81.865㎡) 상이한바, 등기사항증명서상 면적으로 평가함
3.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사 할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503577 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 도마동 108-24

* 용도: 단독주택

* 감정가: 105,400,270원

* 토지면적: 182.60㎡ (약 55.24평)

* 토지지분: 60.86058㎡ (약 18.41평)

* 건물면적: 109.49㎡ (약 33.12평)

* 건물지분: 36.49㎡ (약 11.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 지분매각, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 수목 포함

* 1층 면적이 등기사항전부증명서상(81.86㎡)과 건축물대장상(81.865㎡) 상이한바, 등기사항증명서상 면적으로 평가함

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '도마중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성된 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통임.

* 토지 이용: 정방형의 평지인 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본 건 북서측으로 폭 3M 내외의 포장도로를 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초등학교 예정지 포함), 재정비촉진지구(존치지역), 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2025년 10월 15일 접수된 주식회사 한빛자산관리대부의 강제경매개시결정(채권금액 8,203,394원)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-22

* 대항력: 있음

* 참고사항: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자를 기준으로 대항력이 인정되므로 인수 여부 및 명도 협의가 필요할 수 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 토지 등기부 요약:

* 소유권은 1985년 6월 29일 이영섭에게 이전되었으며, 이후 2025년 8월 6일 상속을 통해 이미향 외 2명에게 이전됨.

* 말소기준권리인 주식회사 한빛자산관리대부와 주식회사 디케이마린의 강제경매개시결정이 등재되어 있음.

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 사항이 등재되어 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 도마동 일대는 단독주택과 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 재정비촉진지구(존치지역)로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변화 가능성이 있음.

* 도마중학교 및 초등학교 예정지 인근으로 교육 시설 접근성이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 대전 도마동 지역에 위치하며, 인근에 도마중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

* 대중교통 이용이 편리한 간선도로 및 버스정류장이 가까이 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

* 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만을 매각하므로, 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이 가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 명도 협의가 필수적임.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 진행 과정에 변동이 있을 수 있음.

* 건물 노후: 1980년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

* 재정비촉진지구(존치지역): 존치 지역으로 지정된 경우, 개발 계획의 불확실성으로 인해 향후 토지 이용 및 가치 상승에 대한 예측이 제한적일 수 있음.

* 면적 차이: 1층 면적이 등기사항전부증명서와 건축물대장상 상이하여, 평가 시 등기부상 면적을 기준으로 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 현재 감정가는 105,400,270원이며, 토지 60.86㎡와 건물 36.49㎡의 지분을 매각 대상으로 합니다. 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 재정비촉진지구 존치 지역이라는 점은 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 재정비촉진지구 개발 계획에 따라 미래 가치 상승 가능성도 존재합니다. 권리 관계 및 명도 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사와 공유자와의 원활한 협의가 성공적인 낙찰 및 소유권 확보의 관건이 될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구(존치지역) 내 위치: 향후 지역 개발 계획 수립 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 토지 지분: 18.41평의 토지 지분을 확보할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 105,400,270원입니다. 최근 주변 지역에서 거래된 다세대 주택의 시세는 평당 약 742만원에서 1,058만원 수준이나, 본 물건은 단독주택이며 지분 매각이라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가 105,400,270원을 지분 토지 면적(약 18.41평)으로 환산 시 평당 약 572만원 수준으로, 이는 인근 다세대 주택의 실거래가 대비 낮은 수준입니다. 그러나 단독주택의 특성, 건물의 노후도(1980년 사용승인), 그리고 지분 매각으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하므로 명도 협상에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

종합적으로 고려할 때, 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 감안하여 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 단독주택 실거래가 및 지분 매각 물건에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.