나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3910 [1] 대전광역시 중구 석교동 51-3 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 석교동 소재 "동명중학교" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택으로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 빌라 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제4층 제401호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형으로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측의 세로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제1종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건 내부 이용상황 등은 탐문조사 등을 통해 유사 평형 다세대주택의 평균적, 표준적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였는 바 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3910 (1)

소재지: 대전광역시 중구 석교동 51-3 에이동 4층401호 (도로명: 대전광역시 중구 봉소루로 38, 에이동 4층401호)

건물 종류: 다세대주택

토지 면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

건물 면적: 76.32㎡ (약 23.09평)

건물 준공 연도: 2002년

감정가: 135,000,000원

경매 종류: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 조건: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 석교동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 빌라 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. "동명중학교"가 북동측 인근에 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 부정형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 인접한 북동측 도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 05일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권 (을3, 채권 최고액 100,800,000원)입니다.

등기부등본상 갑구 및 을구에 등재된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 임차인 보증금 합계는 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 일반적인 생활 상권을 형성하고 있습니다. 상업 시설보다는 주거 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 동명중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주거지대임을 감안할 때, 근거리 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원이라도 임대차 관계의 유무 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 2002년 준공된 건물로, 시간이 경과함에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 강제 경매: 채무 불이행으로 인한 경매 절차이므로, 채무자의 재산 상황 및 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 석교동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 유사 면적의 최근 실거래 사례가 존재하여 시세 파악에 용이합니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 노후화 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주거 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 지역입니다.

* 유사 면적 실거래가 존재: 최근 2026년에 비슷한 크기(76.05㎡)의 다세대주택이 115,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악 및 투자 가치 판단에 기준이 될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 확보할 수 있습니다.

* 낮은 채권자 채권액: 강제 경매 채권액(4,145,972원)이 감정가 대비 현저히 낮아, 경매 취하 가능성은 낮지만 후순위 채권자의 경매 신청일 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(76.05㎡)의 다세대주택이 2026년에 115,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(76.32㎡)의 시장 가치는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(135,000,000원)와 유사 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 책정하는 것을 권장합니다.

다만, 경매 시장 상황, 유찰 횟수, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 명도 비용 등 추가적인 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.