나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30824 [1] 충청북도 음성군 생극면 생리 90 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 생리 소재 '생리소류지' 북동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 2필 일단의 부정형, 완경사로서 "주거용 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(2) : 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트싱글 및 판넬지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 2022.04.04, 증축일 : 2022.06.10) 외벽 : 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"단독주택 및 창고"로 이용중임.

설비내역

유류보일러에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 2필 일단의 부정형, 완경사로 "단독주택 및 창고"로 이용중임
- 목록1 지상 제시외 차고 평가 및 매각 포함
- 목록2 지상 제시외 태양광설비 평가 및 매각 포함
- 목록3 제시외 비가림막(21.6㎡,7.8㎡ ,6.7㎡), 데크(21.6㎡, 7.8㎡ )모두 평가 및 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30824 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 불특정 채권자

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 생극면 생리 90

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 536.00㎡ (약 162.14평)

토지지분: 536.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상: 2필 일단의 부정형, 완경사

1.4. 건물 정보

건물면적: 164.10㎡ (약 49.64평)

건물지분: 164.10㎡

건물 제시외면적: 84.50㎡ (차고, 태양광설비, 비가림막, 데크 등)

건축물 구조: 경량철골구조 아스팔트싱글 및 판넬지붕 지상 1층

사용승인일: 2022년 04월 04일

증축일: 2022년 06월 10일

이용상태: 단독주택 및 창고

1.5. 감정가

총 감정가: 246,061,520원 (약 24,606만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 충청북도 음성군 생극면 생리 소재 '생리소류지' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로

토지는 2필 일단의 부정형이며 완경사를 이루고 있습니다.

기호(1) 토지는 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2025.05.30.까지 일부 제한), 배출시설설치제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상으로, 보증금 또는 차임에 대한 정보는 확인되지 않았으나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

소유권 변동: 정명숙 (1999.07.30.), 김옥 (2013.05.23.), 정영숙 (2022.02.07., 매매)

말소기준권리: 주식회사광진대부 근저당 (2022.04.15. 접수, 120,000,000원)

경매 개시 결정: 주식회사성진벤처스 임의경매 (2025.10.20. 접수, 84,988,492원)

총 등기부채권액: 120,000,000원

3.3. 등기부 현황 (건물)

소유권 보존: 정영숙 (2022.04.07. 접수)

말소기준권리: 주식회사광진대부 근저당 (2022.04.15. 접수, 120,000,000원)

경매 개시 결정: 주식회사성진벤처스 임의경매 (2025.10.20. 접수, 84,988,492원)

총 등기부채권액: 120,000,000원

3.4. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 주식회사광진대부의 근저당권(2022.04.15. 접수)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(본건 경매개시결정 포함)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 상업 시설보다는 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 따라서 전통적인 의미의 상권 형성은 미미하며, 지역은 주로 주거 및 농업 활동 중심으로 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 근거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. '생리소류지'가 근거리에 위치하고 있으나, 대규모 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 전원생활에 적합한 조용한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 임대 현황 불확실성

임대관계가 미상으로, 현재 거주자가 있거나 비공식적인 임대차 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시 외 건물 및 구조적 특징

본 건물에는 제시외 건물(차고, 태양광설비, 비가림막, 데크)이 다수 포함되어 매각됩니다. 이러한 부대시설은 유지보수 및 활용에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지가 완경사를 이루고 있어 건축 또는 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축(2022년 4월) 및 증축된 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하고, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 경매 절차상 인수가 용이한 물건으로 판단됩니다. 주변 환경은 전원적인 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한 사항과 임대관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축 및 증축(2022년)으로 건물 상태 양호 예상

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계 명확

* 인수되는 임차 보증금 없어 명도 용이

* 차고, 태양광설비 등 제시외 건물 포함으로 활용 가치 증대 가능성

* 전원생활 또는 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 적합

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

제공된 정보 중 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보'에 대한 구체적인 JSON 데이터가 없어, 상세한 주변 시세 분석이 어려운 점을 미리 말씀드립니다. 또한, 부동산 시장 상황은 변동성이 크므로 제시된 감정가는 현재 시점의 절대적인 기준이 아님을 유의해야 합니다. 음성군 생극면 일대의 최근 실거래가 및 경매 사례들을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다. 다만, 최근 건축된 단독주택이라는 점과 감정가액을 종합적으로 고려할 때, 최초 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준에서 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

본 물건의 예상 입찰가는 감정가액 24,606만원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 입지, 향후 활용도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가 이하에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 낙찰가가 결정될 수 있으며, 적극적으로 입찰할 경우에는 감정가 또는 그 이상까지도 고려할 수 있습니다.

현 시점에서는 정확한 시세 반영이 어려우므로, 투자 목적(실거주, 투자용 등) 및 자금 계획을 면밀히 수립하신 후, 실제 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

본 건과 유사한 조건의 낙찰 사례가 부족하여 구체적인 예상 범위를 제시하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 1.8억 ~ 2.2억 원 범위, 적극적인 투자 시 2.4억 ~ 2.6억 원 범위까지 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 참고용이며 실제 낙찰가는 법원 경매 진행 상황에 따라 달라집니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.