나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30837 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 283-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 "음성중학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 농경지, 학교 등이 혼재된 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 평지임.

인접 도로상태

남측에 소재한 구거를 도로로 이용 공도에 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-12-28) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(음성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

대상물건 지상에 평가하지 아니하는 건물 등이 2개동 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건1 지상에는 평가하지 아니하는 건물 등이 있으나, 대상물건1은 그 지상 건물 등에, 구애됨이 없이 평가하였음. 대상물건1은 지상의 건물 등에 의해 토지의 소유권, 기타 사용권 등이 제약될 수 있으며, 제약될 경우 제한의 정도는 시장 거래관행에 따라 30% 내외로 보아 제한될 경우 대상물건1 토지 단가는 @265,000원/㎡인 바, 이를 토지건물평가명세표 비고란에 부기하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.. 대상물건1 지상의 건물 등은 인접필지인 818-30 구거와 대상물건1인 283-6 지상에 소재하며, 이용상황 및 구조는 ㉠ 판넬조 판넬지붕 숙소 등(목측 약45㎡.) ㉡ 판넬조 판넬지붕 창고 등(목측 약 10㎡)임. 대상물건1은 인접필지인 282-5, 282-6의 이용자가 대상물건1을 남북으로 가로지르는 울타리를 설치하여 울타리를 기준으로 2개로 나누어져 있는 상태임.

물건 비고

감정평가서 제시외 ㄱ,ㄴ 매각제외
최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30837 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 283-6

용도: 답

토지면적: 206.00㎡ (약 62.3평)

감정가: 77,868,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보, 감정평가서 제시외 ㄱ,ㄴ 매각제외

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 "음성중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 소규모 공동주택, 농경지, 학교 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 대체로 부정형의 평지로 이루어져 있습니다.

남측에 접한 구거를 도로로 이용하며, 이를 통해 공공도로로 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

말소기준권리보다 선순위인 등기권리는 존재하지 않습니다.

말소기준권리는 2025년 10월 17일에 접수된 강제경매 (채권자: 김경진, 채권금액: 52,265,752원)입니다. 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

다만, 제시 외 건물(ㄱ, ㄴ)을 위하여 본 토지에 법정지상권이 성립될 여지가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농경지(답)로, 주거지대 내에 위치하고 있습니다.

인근에 음성중학교가 있어 교육 관련 시설과의 연관성이 있습니다.

주변은 주거 시설과 농경지가 혼재되어 있어 상업 활동보다는 주거 및 농업 중심의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 음성중학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재된 주거지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시 외 건물 존재: 감정평가에서 제외된 2개동의 제시 외 건물(ㄱ, ㄴ)이 토지 지상에 소재하고 있습니다. 이 건물들은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 상기 제시 외 건물들을 위해 본 토지에 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이에 대한 불분명성은 토지 사용 및 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(음성중학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 따른 규제가 존재합니다.

* 물리적 제약: 인접 필지 이용자가 설치한 울타리로 인해 토지가 남북으로 나누어져 있는 상태이며, 이는 실제 토지 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 가치 하락 가능성: 감정평가서에 따르면, 제시 외 건물들로 인해 토지 소유권 및 사용권 등이 시장 거래 관행에 따라 30% 내외로 제한될 수 있으며, 이는 최저매각가격에도 반영된 것으로 보입니다.

7. 종합의견

본 물건은 충북 음성군 음성읍 읍내리 소재의 토지(답)로, 음성중학교 인근에 위치하며 주거 및 농경지 혼재 지역입니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다. 그러나 가장 큰 우려는 제시 외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성과 이로 인한 토지 이용의 제약입니다. 이러한 불확실성과 물리적 제약은 본 토지의 가치와 활용성에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 최저매각가격 역시 이러한 요소를 반영하여 결정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 잠재적 활용 가치: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 최저매각가격: 제시 외 건물로 인한 제약 사항들이 최저매각가격에 반영되어 있어, 위험 요소를 인지하고 투자한다면 비교적 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 교육 시설 근접성: 음성중학교가 인접해 있어 주거 목적의 개발 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 77,868,000원입니다.

제시 외 건물로 인한 토지 이용 제한이 약 30% 내외로 추정되며, 이는 최저매각가격에 반영되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 제시 외 건물 현황, 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 정밀한 조사, 그리고 인근 토지 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 분석이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정평가액과 제시된 제약 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.