나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51883 [1] 충청북도 진천군 진천읍 교성리 270 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 "진천군청" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동측 인근의 문화로를 따라 중소규모의 점포 및 음식점 등의 근린생활시설이 산재하고 후면으로 단독주택 및 중소규모의 빌라가 혼재함.

교통상황

본건 동측 인근으로 접한 문화로를 통해 문진로 및 생거진천로 등의 간선도로와 연계가 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 차량으로 10분 내외의 거리에 "중부고속도로 진천IC" 가 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) ~ 3), 5) : 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로 단층 규모의 근린생활시설(제조업소)부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) ~ 3), 5) : 본건 동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-05-15)(중로1-1)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2021-01-25)(교성천)<소하천정비법>임. 일련번호(2), (5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2021-01-25)(교성천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지 및 인접도로와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) : 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로, 외벽 : 샌드위치판넬 내벽 : 샌드위치판넬 바닥 : 모르타르기계미장 마감 등 창호 : 새시창호

이용상태

일련번호(4) : 근린생활시설(제조업소)이나 현황 공실인 것으로 목측되나, 재확인하시기 바람.

설비내역

일련번호(4) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비가 되어있으나, 정상작동 여부는 재확인을 요함.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였으니, 경매입찰시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 목록 1번 지상에 소재하는 컨테이너 매각 제외, 2026. 8. 매각부동산 전체에 대한 유치권신고서 접수(전성구 공사대금채권 746,400,000원, 이규진 48,000,000원, 강일규 34,000,000원)되었으나, 유치권성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51883 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진천농업협동조합 (등기부상 임의경매 개시 채권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 교성리 270 (도로명 주소: 충청북도 진천군 문화로 147)

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 6,987,708,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 8454.00㎡ (약 2557.34평)

건물면적: 490.00㎡ (약 148.25평)

1.3. 특이사항

대항력있는 임차인 존재

공동담보 물건

목록 1번 지상 소재 컨테이너는 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '진천군청' 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 동측 인근 문화로를 따라 중소규모의 점포 및 음식점 등 근린생활시설이 산재해 있으며, 후면으로는 단독주택 및 중소규모 빌라가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 동측 인근으로 문화로가 접해 있어 문진로 및 생거진천로 등 간선도로와의 연계가 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 차량으로 약 10분 거리에 중부고속도로 진천IC가 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 필지는 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

일부 토지는 중로1류(폭 20m~25m), 소하천예정지(교성천)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 8월 31일자 근저당권 (을25, 진천농업협동조합)

경매개시결정 등기: 2025년 10월 21일자 임의경매 (갑22, 진천농업협동조합)

총 채권 총액: 토지 약 8,224,837,840원, 건물 약 7,123,111,813원으로, 감정가를 상회하는 대규모 채권이 설정되어 있습니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류 등기사항이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 안광옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2004년 12월 31일

확정일자: 2004년 12월 31일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

진천군청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋습니다.

동측 문화로를 따라 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다.

본건 건물은 현재 근린생활시설(제조업소) 용도로 이용되었으나, 현황 공실 상태입니다.

4.2. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 인접지와 대체로 평탄한 부정형 필지로, 단층 규모의 근린생활시설(제조업소) 부지로 이용 중입니다.

건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽 및 내벽은 샌드위치판넬로 마감되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

단지 동측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 10분 거리에 중부고속도로 진천IC가 있어 광역 이동이 수월합니다.

5.2. 주거 환경

주변으로 단독주택 및 빌라가 혼재되어 있어 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

안광옥 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 2004년부터 거주/사업자 등록을 유지해 온 점을 감안할 때, 임대차 관계 및 향후 명도 관련 세부 사항에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 매각 제외 물건

목록 1번 지상에 소재하는 컨테이너는 본 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 협의 또는 처리가 필요합니다.

6.3. 토지 경계 및 현황

토지는 인접지 및 인접도로와의 경계가 다소 불분명한 상태입니다. 정확한 경계 및 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 요구될 수 있습니다.

건물은 현재 공실 상태이며, 설비 내역 등 정상 작동 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

6.4. 복잡한 권리관계

다수의 근저당권, 가압류, 압류가 설정되어 있어 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

이러한 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군청 인근에 위치하여 입지적 이점을 가지는 근린생활시설입니다.

교통 및 주변 상주인구 확보에 유리한 조건이나, 현재 건물 공실 및 토지 경계 불분명 등의 확인이 필요한 사항이 있습니다.

특히 대항력있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 0원이라는 점은 긍정적인 요소이나, 세부적인 명도 관련 사항은 반드시 사전에 재확인해야 합니다.

복잡한 권리관계와 높은 채권 총액은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

진천군청 인근의 안정적인 입지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

제2종근린생활시설 용도로 제조업소뿐만 아니라 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

인수되는 임차 보증금이 없어 추가적인 초기 투자 부담이 없습니다.

건축물 현황상 공실이지만, 적절한 활용 방안을 모색한다면 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 6,987,708,000원을 기준으로 주변 시세, 수익률, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 경계 불명확성, 건물 현황 공실 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.