나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51861 [1] 충청북도 청주시 청원구 주중동 186-50 어웰휴빌리지 202동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 '율량중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로가 통과하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제4층 제402호로서, - 외 벽: 페인팅 및 석재붙임 등 마감입니다. - 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

연립주택(도시형생활주택) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 평지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

간선도로와 연계된 단지내 도로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4,6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율량중학교,청주교육지원 청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역 (전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사 기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6 구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 벽지 및 장판 등 장기간 방치되어 불량시 되는 것으로 목측됨. 4층 내부 누다락에 연결되는 계단 철거됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51861 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 주중동 186-50 어웰휴빌리지 202동 4층402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2016년

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 154.94㎡ (약 46.87평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동에 소재하며, '율량중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(율량중학교), 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이 정

* 보증금: 210,000,000원 (등기부상 215,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 23일

* 확정일자: 2021년 07월 23일

* 배당신고일자: 2025년 03월 27일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 서울신용보증재단 가압류 (2024년 09월 25일 접수, 갑18)

인수되는 권리: 이미정 주택임차권 (2025년 03월 27일 접수, 을9, 보증금 215,000,000원, 말소: 인수)

기타 권리: 소유권이전, 가압류, 강제경매, 압류 등 다수.

총 채권액: 249,270,335원

3.3. 주의사항

대항력 있는 임차인 이 정씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 상업적 기능보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

율량중학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통

단지 내 도로가 간선도로와 잘 연결되어 있어 차량 이용이 편리하며, 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 정씨의 보증금 인수 부담입니다. 해당 임차인의 보증금 215,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 임차인 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 상태

벽지 및 장판 등이 장기간 방치되어 불량한 상태로 추정되며, 4층 내부 누다락으로 연결되는 계단이 철거된 상태입니다. 이는 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지이용제한

가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 토지이용에 일부 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구의 연립주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 건물 노후화 및 일부 훼손 등 잠재적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 명확한 소통 및 인수 금액 확인이 필수적이며, 수리 비용까지 고려한 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

8.2. 안정적인 주거지 입지

율량중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 단지(어웰휴빌리지1차, 186-46번지)의 유사 면적 연립주택이 2025년 10월 180,000,000원, 2026년 3월 212,000,000원, 2026년 5월 180,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 감정가는 228,000,000원입니다.

하지만, 본 건은 대항력 있는 임차인 이 정씨의 보증금 215,000,000원 인수 부담이 크며, 건물 내부 상태 및 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 임차인 보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

이를 감안하여, 현재 시세 및 인수될 수 있는 임차 보증금, 수리 비용, 그리고 투자 수익률을 고려했을 때, 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 잠재적인 임차인 보증금 인수 부담과 수리 비용을 고려한 보수적인 접근이며, 낙찰 후 추가적인 권리 분석 및 임차인과의 협상을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.