나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10392 [1] 강원특별자치도 양양군 현남면 입암리 산186 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 현남면 입암리 소재 세칭 '웃말' 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 순수산림지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

분묘소재 여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건번호: 속초지원 2025타경10392 (1)

2.2. 소재지: 강원특별자치도 양양군 현남면 입암리 산186

2.3. 용도: 임야

2.4. 감정가: 349,388,000원

2.5. 토지면적: 26,876.00㎡ (약 8,130평)

2.6. 매각대상: 토지매각

2.7. 경매구분: 부동산임의경매

2.8. 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 양양군 현남면 입암리 소재지로, 세칭 '웃말'의 남서측 원거리에 위치합니다. 주변은 순수산림지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 어려운 맹지이며, 인근 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

본 건까지 차량 접근이 불가능하며, 인접 도로 상태 역시 맹지여서 도로 이용에 제약이 있습니다. [cite: 1.1.2, 1.1.4]

1.2. 토지이용계획 및 규제사항

본 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>으로 지정되어 있습니다. 또한, 보전산지<산지관리법> 및 임업용산지<산지관리법>에 해당하여 산지 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. [cite: 1.1.13]

1.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 급경사지로 구성된 자연림 상태입니다. [cite: 1.1.1]

1.4. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 주식회사 대명종합건설의 근저당권(채권최고액 590,000,000원)입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 하여, 해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리가 '지상권'으로 기재되어 있으며, 별도 확인이 필요한 사항입니다. [cite: 1.2.2]

* 갑1: 소유권보존 (김성래, 1988-04-12)

* 갑2: 소유권이전 (주식회사 리건종합건설, 2022-06-22)

* 을1: 근저당권 (주식회사 대명종합건설, 2025-05-09, 말소기준권리) - 채권액 590,000,000원

* 갑3: 임의경매 (주식회사 대명종합건설, 2025-10-21) - 청구금액 494,561,383원

등기부채권 총액은 590,000,000원입니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

본건 토지는 분묘기지권이 존재할 수 있는 특수물건입니다. 분묘소재 여부는 별도로 확인이 필요하며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. [cite: 1.1.1, 1.2.2]

감정평가서상 제시외 물건은 없는 것으로 기재되어 있습니다. [cite: 1.1.1]

임대관계는 미상입니다. [cite: 1.1.1]

인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

1.6. 상권분석

본건은 순수 산림지대로서, 인접 토지와의 연계성이 낮고 차량 접근이 불가한 맹지입니다. 주변 지역은 농림지역 및 보전산지로 지정되어 있어 일반적인 상권 형성이 어려운 입지입니다.

양양군 자체는 동해안의 해변과 관광지로 유명하지만, 본건 토지가 위치한 내륙 산간 지역은 이러한 관광 상권과는 거리가 있습니다. 인근 관광지로는 하조대, 인구해변, 죽도해변 등이 있으나 차량으로 이동해야 하는 거리입니다. [cite: 1.4, 1.15, 1.16]

1.7. 생활정보

본건 소재지는 심산유곡에 위치한 자연림 지역으로, 도심의 편의시설이나 상업시설과는 거리가 있습니다. 인근의 편의시설 및 생활 기반 시설은 양양군 읍내 또는 주요 해안가 지역에 밀집해 있으며, 본건 토지로부터의 접근성이 높지 않습니다. [cite: 1.4, 1.15]

주변 지역은 주로 임업 또는 농업 활동이 이루어질 수 있는 지역이며, 일부 관광객을 위한 펜션이나 숙박 시설이 해안가 인근에 분포하고 있습니다. [cite: 1.6, 1.20]

1.8. 잠재적 리스크

* 맹지 및 차량 접근 불가: 본 토지는 현재 도로에 접해 있지 않아 차량 접근이 불가능하며, 이는 토지 활용 및 개발에 있어 심각한 제약 요인이 됩니다. [cite: 1.1.2, 1.1.4]

* 급경사지: 토지가 급경사지로 이루어져 있어 토목 공사 및 건축이 어렵고, 개발 비용이 상승할 수 있습니다. [cite: 1.1.1]

* 분묘기지권: 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 소유권 행사 및 개발에 있어 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 분묘 소재 여부에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. [cite: 1.1.1, 1.2.2]

* 토지이용 규제: 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다. [cite: 1.1.12, 1.1.13]

* 소유권 외 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리 관계를 추가로 파악해야 합니다. [cite: 1.2.2]

1.9. 종합 의견

본건 토지는 강원도 양양군의 산림 지역에 위치한 임야로, 감정가는 3억 4천만 원대입니다. 그러나 차량 접근이 불가능한 맹지이며 급경사지, 분묘기지권 가능성, 강력한 토지이용 규제 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 현재로서는 일반적인 개발 또는 투자 목적으로 접근하기에는 매우 부적합한 물건으로 판단됩니다. 산림 경영이나 임업용도 외의 활용은 사실상 불가능하며, 개발을 고려할 경우 막대한 추가 비용과 법적 검토가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

본 물건은 투자 가치가 매우 낮은 것으로 판단됩니다. 굳이 투자 포인트를 찾는다면, 다음과 같은 매우 제한적인 시나리오를 고려할 수 있습니다.

* 향후 산지 관련 규제 완화 또는 특별 개발 계획 수립 시 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성 (매우 희박)

* 인근 지역 산림 경영 목적으로 합리적인 가격으로 매입 (현재 감정가 기준으로는 부적합)

현실적으로는 투자보다는 해당 토지의 잠재적 가치를 매우 낮게 평가하여 접근해야 합니다.

1.11. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 급경사, 분묘기지권 가능성, 강력한 개발 제한 등 중대한 하자 요인이 다수 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가(349,388,000원)는 현재 시장 상황 및 물건의 제반 조건을 고려할 때 높은 편으로 판단됩니다.

일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층 분석 후, 현저히 낮은 가격에 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 30%~50% 수준인 1억 원 ~ 1억 7천만 원 선에서 매우 신중하게 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.