나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101504 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 815-7 한양하이츠빌 제8층 제805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안초등학교"의 남동측 인근에 위치하는 부동산 (도시형생활주택 원룸형)으로서 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 철로, 하천 등이 분포되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소와 안양역(전철 1호선)이 소재하 는 등 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층 지상12층건 중 8층 805호로서 - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 내벽 : 벽지 도배. - 창호 : 샤시 창호 마감.

이용상태

원룸형 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(도시형생활주택 원룸형) 등의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남서측으로 중로에 접하며, 북동측으로 소로에 접하여 통행 및 승용차 접근성이 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (안일초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도 지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적 인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101504 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 815-7 한양하이츠빌 제8층 제805호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층 지상12층 건물 중 8층 805호

토지 면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

건물 면적: 15.18㎡ (약 4.60평)

감정가: 87,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안초등학교"의 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 철로, 하천 등이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소와 안양역(1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 양호한 편입니다. 남서측으로 중로, 북동측으로 소로에 접하여 통행 및 승용차 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 및 부정적 요인)

감정평가서상 주변에 철로가 언급되어 있습니다. 관련 정보 검색 결과, 철도변 인근 주택가의 경우 열차 운행 시 발생하는 소음 및 진동으로 인해 거주자들이 불편을 겪는 사례가 다수 보고되었습니다. 본건 역시 철도와의 거리가 소음 및 진동에 영향을 줄 수 있는 수준인지 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 안양동 일대에서는 오피스텔 신축 공사장 관련 소음, 진동, 건물 붕괴 우려 등으로 인한 주민 갈등 사례가 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024.07.03. 접수)

선순위 권리: 을구 5순위 주택임차권 강수창 (2024.01.02. 접수)

- 보증금: 130,000,000원

- 전입일자: 2021.12.28.

- 확정일자: 2021.12.06.

- 배당신고일자: 2024.01.02.

- 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

3.2. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 강수창이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2021.12.28.)가 말소기준권리(2024.07.03.)보다 앞서며, 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024.1.2. 등기) 있음(임대차보증금 130,000,000원, 전입일 2021.12.28. 확정일자 2021.12.6.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 특이사항

경매를 신청한 채권자(강OO)와 대항력 있는 임차인(강수창)이 동일인으로 추정됩니다. 임차인이 자신의 보증금 확보를 위해 직접 경매를 신청한 것으로 볼 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 도시형생활주택으로, 주거 용도로 이용 중이며 주변에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역적 특징

안양역(1호선)이 인근에 소재하여 역세권 프리미엄이 일부 작용할 수 있으나, 원룸형 도시형생활주택으로서의 상권 영향력은 제한적일 수 있습니다. 주변에 다양한 주거 형태(다세대, 오피스텔, 아파트)가 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

안양역 주변의 상업시설 이용이 가능하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 만안초등학교가 가까이 있어 교육 환경 접근성도 양호합니다.

5.2. 주거 환경

건물 구조는 철근콘크리트이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 주차타워 설비 등을 갖추고 있습니다. 다만, 철로 인접으로 인한 소음 및 진동 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강수창의 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가는 87,000,000원이므로, 낙찰가에 따라 상당한 금액의 보증금을 추가로 부담할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 협소한 면적

건물 면적 15.18㎡(약 4.6평), 토지 면적 5.06㎡(약 1.53평)으로 매우 협소하여 독립적인 주거 가치 상승이나 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 제약

거주인의 폐문부재로 내부 이용상태를 외부 관찰, 탐문, 표준적 상황 등에 의거하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

6.4. 철로 인접으로 인한 소음 및 진동

인근 철도로 인한 소음 및 진동이 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 높은 특수 물건입니다. 감정가 87,000,000원 대비 인수 보증금액이 상당하므로, 투자자라면 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용과 예상 수익을 면밀히 분석해야 합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인은 이를 인수해야 하므로 잠재적 손실 위험이 큽니다. 안양역 인근의 입지 조건은 긍정적이나, 협소한 면적과 소음/진동 등의 리스크를 복합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차인 주도 경매

대항력 있는 임차인이 직접 경매를 신청한 상황으로, 임차인의 보증금 회수 전략과 낙찰자의 대응 방안 수립이 중요합니다.

8.2. 저평가 가능성 (인수 보증금 고려 시)

감정가는 8,700만원이지만, 임차인의 대항력 있는 보증금 130,000,000원 인수를 고려하면 실제 총 매입 비용은 이를 상회합니다. 따라서, 일반적인 시세 대비 저평가 여부는 인수되는 보증금과의 관계에서 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 강수창의 보증금 130,000,000원입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가 87,000,000원으로는 임차인의 보증금을 전액 변제하기 어렵기 때문에, 낙찰자는 최소 130,000,000원에서 감정가(87,000,000원)를 뺀 43,000,000원 이상의 추가 비용을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 상황을 고려할 때, 보수적인 투자자라면 인수되는 보증금(130,000,000원)을 포함한 총 투자 비용이 시장 가치와 비교하여 합리적인지를 신중하게 검토해야 합니다. 본건의 경우, 낙찰가가 감정가 수준인 8,700만원이라 하더라도, 추가적으로 인수해야 할 보증금이 발생하므로 총 지출액은 130,000,000원을 넘어서게 됩니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 0원에 가깝거나, 임차인과의 협의 없이는 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 이를 인수해야 하므로, 입찰가는 인수 부담액을 충분히 반영하여 결정되어야 합니다. 예를 들어, 낙찰 후 임차인에게 보증금 전액을 지급해야 하는 상황을 감안하면, 본건의 입찰가는 실질적으로 0원부터 시작하여 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 제한하거나, 임차인과의 협의를 통해 잔여 보증금 금액을 확정한 후 입찰가를 결정하는 것이 현실적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.