나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101492 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 509 황실빌라1차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양6동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지 대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지 의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 발코니3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 5미터인 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전 부제한구역), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2024년 2월 20일자로 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령 (2024카임18)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음. - 임차보증금: 178,500,000원(2022.4.14. 850만원 증액) - 범위: 전유부분 전부 - 임대차계약일자: (1)2020.4.15. (2)2022.4.14. - 주민등록일자: 2020년5월7일. - 점유개시일자: 2020년5월5일 - 확정일자: (1)2020.4.16.(170,000,000원) (2)2022.4.15.(증액된 850만원) - 임차권자: 박종덕

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 안양지원 2025타경101492 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 216,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 509 황실빌라1차 4층 402호

용도: 다세대주택

토지면적: 28.38㎡ (약 8.6평)

건물면적: 60.54㎡ (약 18.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리사항

* 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리: 수협은행 가압류 (2023.09.08. 접수)

* 등기부채권 총액: 390,308,977원

* 임차권: 박종덕 (주택도시보증공사 승계), 보증금 178,500,000원, 대항력 없음

* 인수되는 권리: 없음 (HUG의 확약서 제출로 임차권 소멸 예상)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양6동행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

제반 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 도로

북측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 5미터인 아스팔트 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

(참고: 토지거래계약허가구역 지정기간은 현재 만료되었습니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리순위 및 말소기준

말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 수협은행의 가압류입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (박 승계)

* 보증금: 178,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 7일

* 확정일자: 2022년 4월 15일 (증액분)

* 배당신고일자: 2024년 2월 22일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 여부

임차인(HUG 승계)은 대항력을 포기하고, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)를 제출하였습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월)는 다음과 같습니다.

* 51.6㎡, 1991년 건축, 2층: 152,500,000원 (약 976.5만원/평)

* 39.04㎡, 2017년 건축, 4층: 235,000,000원 (약 1,988.7만원/평)

* 93.63㎡, 2003년 건축, 4층: 260,000,000원 (약 917.2만원/평)

본건(60.54㎡, 1991년 건축 기반, 2000년 사용승인)의 감정가는 216,000,000원 (약 1,180.0만원/평)입니다.

비교 대상인 2003년 건축된 93.63㎡ 물건 시세(약 917.2만원/평) 대비 본건 감정가(약 1,180.0만원/평)는 다소 높게 형성되어 있으나, 2017년 건축된 신축 물건 시세(약 1,988.7만원/평)보다는 낮아, 연식 대비 적정 수준으로 판단될 여지가 있습니다.

4.2. 건물 상태

건축물 표제부에 따르면 본건은 철근콘크리트조 평슬라브 지붕의 지하1층/지상4층 건물 내 4층 402호입니다.

1991년 건축되었으며, 2000년 10월 5일 사용승인을 받았습니다. (건축 후 약 25년 경과)

외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

건축 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 이용

본건은 다세대주택으로 방 3개, 발코니 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 편의시설

* '안양6동행정복지센터' 인근에 위치합니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* (주변 지도 검색 결과, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* HUG의 임차권 포기 확약서: 임차인(HUG)이 법적 효력을 가지는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 사전에 HUG 측에 해당 확약서의 효력과 절차에 대해 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 건축물 노후화: 2000년 사용승인을 받은 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매수 시 허가를 받아야 하나, 현재는 기간이 만료되어 해당 사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 일반 주택지대에 속해 있으며 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인(HUG 승계)으로부터 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 다세대주택 시세와 비교 시, 본건의 감정가(216,000,000원)는 유사 연식의 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG의 확약서가 법적 효력을 확실히 발휘하는지에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 인수 보증금 없음 (확약서 기반).

* 안양시 내 다세대주택으로, 안정적인 임대 수요 기대.

* 경매 물건 중 비교적 합리적인 가격으로 취득 가능성.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 권리 취득.

9. 예상 입찰가

제공된 2026년 3월 기준 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2003년식, 93.63㎡)의 물건은 약 917.2만원/평에 거래되었습니다. 이를 본건 면적(18.3평)에 적용하면 약 1억 6,800만원 수준이 됩니다.

감정가(2억 1,600만원)는 이러한 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG의 확약서가 유효하다는 전제 하에, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 시장 시세 및 감정가격을 종합적으로 판단 시, 보수적으로는 약 1억 8,000만원에서 2억 0,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 입찰 전 최신 시세 변동, 현장 확인, 권리관계에 대한 최종 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.