나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101495 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 2층202호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포역" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주 주택,오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 및 전철역이 소재하여 대대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 2층 202호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

연립주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

웨생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립 에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀 억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자 : 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.02.15일 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령(2024카임 10066)으로 2024.02.19일자 주택임차권이 등재, 2024.07.22일 경정허가 2024.07.25일 임차권 경정 되어 있음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 26.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101495 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 2층 202호

* 건물명: 비씨팰리스3차

* 용도: 업무시설/공동주택 (현재 연립주택으로 이용 중)

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

* 토지지분: 6.13㎡ (약 1.85평)

* 건물면적 (전용면적): 39.58㎡ (약 11.97평)

* 건물지분: 39.5765㎡ (약 11.97평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 규모: 17층 건물 중 2층

* 사용승인일: 2019년 3월 22일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 군포시 당동에 위치하며, 지하철 1호선 군포역 북측 인근에 소재하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 군포역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다. 주변에 다수의 노선 버스 정류장이 있어 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 17층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 시공되었습니다.

* 이용상태: 현재 연립주택으로 이용 중이나, 공부상 용도는 업무시설/공동주택으로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제지역으로 지정되어 있으며, 특정 기간(2025-08-28 ~ 2026-08-25) 동안 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 11일자 군포시의 압류(갑6)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 존재할 수 있으나, 실제 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (승계인)

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 2월 10일

* 확정일자: 2019년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어, 매수인에게는 인수되는 보증금이 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 서영은

* 보증금: 800,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금을 우선 변제받아야 하는 상황입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 군포역 인근 상업지역에 위치하여 다양한 상업시설이 발달해 있습니다. (심층 분석을 위해 주변 상업시설, 근린생활시설, 유동인구 등을 추가 조사할 필요가 있습니다.)

* 군포역 주변 개발 계획에 따르면, 역세권 활성화 및 상업 시설 확충 관련 계획이 있을 수 있어 향후 상권의 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (시/군청 자료, 부동산 관련 뉴스 등을 통해 구체적인 개발 계획 확인 필요)

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. (정밀 조사를 위해 현장 방문 및 지역 주민 탐문이 권장됩니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 군포역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 군포역 주변에 형성된 상업지구를 통해 쇼핑, 외식, 금융, 문화 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 학교 등 교육 시설 접근이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 의료: 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 또한 인근 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG(주택도시보증공사) 임차권: HUG가 대항력을 포기하고 잔액 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 복잡한 법적 절차로 인해 만약의 경우 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인 '서영은': 대항력이 없으며, 전입/확정일자 등 관련 정보가 부족하여 배당 과정에서의 변제 여부 및 순서에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도(업무시설/공동주택)와 실제 이용 상태(연립주택)가 상이하여, 향후 건축 관련 규제나 재건축 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 또는 특정 용도로 부동산을 취득하려는 경우, 허가 절차가 필요할 수 있어 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권에 위치한 업무시설/공동주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 임차권에 대한 대항력 및 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함으로써, 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금 부담이 0원으로 파악되어 권리관계가 비교적 명확해진 점은 큰 장점입니다. 다만, 임차인 서영은 씨의 보증금 변제 가능성, 용도 불일치 문제, 토지거래 허가구역 지정 등은 투자 시 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 군포역 역세권 입지로 인한 풍부한 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

* HUG 측의 대항력 포기 확약으로 인한 인수 보증금 제로(0원) 리스크 감소.

* 혼재된 지역 특성상 다양한 업종의 임대 수익 또는 주거용 활용 가능성.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 219,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이므로 채권 총액, 시세, 명도 저항, 임차인 배당 여부, 그리고 본건의 현장 가치 및 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 본 물건의 경우 HUG의 확약으로 인해 임대차 보증금 관련 추가 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.