나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1734 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 28-21 다온하우스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양명고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 9층 건물내 7층 701호로서 외벽 : 외장타일(벽돌), 드라이비트 및 인조석치장 마감 등 내벽 : 몰탈위 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 28-21번지: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개 선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대 상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)). 안양동 28-22번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리 권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거 래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경1734 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

3. 물건 개요

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 28-21 다온하우스 7층701호

용도: 오피스텔

건물명: 다온하우스

건축년도: 2020년

4. 면적 정보

토지 면적: 29.01㎡ (약 8.78평)

건물 면적: 70.40㎡ (약 21.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양명고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

4. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

5. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 9층 건물 내 7층 701호로서 외벽은 외장타일(벽돌), 드라이비트 및 인조석치장 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 일부 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다. 건물은 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 토지 이용 현황

2필 일단지의 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

* 소유권보존: 정성주 외 1명 (2020-05-25)

* 공유자전원지분전부이전: 임정근 (2020-10-12, 매매)

* 근저당권: 신한은행 (2020-10-12, 26,040만원)

* 가압류: 주식회사우리카드 (2024-09-05, 1,953만 6,230원, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (2025-10-20, 21,601만 9,778원, 말소)

등기부채권 총액은 27,993만 6,230원입니다.

5. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2020년 10월 12일 접수된 신한은행의 근저당권입니다. 본 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

6. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

5. 지역 특성

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

6. 토지이용계획 및 제한사항

* 안양동 28-21번지: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 안양동 28-22번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 하천구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 본 허가구역 지정은 현재(2026년 10월 2일) 기한 만료되었습니다.

5. 생활정보

6. 주변 편의시설

* 학교: 양명고등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 건물 자체 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 법적 제한 사항

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본건은 2020년 신축된 비교적 신축급 오피스텔로, 안양시 만안구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다. 학교 및 버스정류장 등 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금도 없어 권리관계는 명확합니다. 다만, 현재 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9. 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비 이용 가능성이 높습니다.

10. 우량 입지: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

11. 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

12. 유사 물건 시세 반영: 최근 인근에서 유사 평형대의 거래가 감정가 이상으로 이루어진 점은 긍정적인 시세 반영 요인입니다.

9. 예상 입찰가

10. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 "다온하우스"에서 2026년 6월 10일 6층 70.4㎡ 면적이 34,000만원에 거래되었습니다. 이는 감정가 32,900만원보다 높은 가격이며, 본건(7층)이 해당 거래 사례보다 층수 이점이 있음을 고려할 때, 현재 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. 70.4㎡ 면적은 약 21.3평으로, 평당 약 1,596만원 수준에서 거래가 이루어졌음을 알 수 있습니다.

11. 예상 입찰가 산정

최근 거래 사례(34,000만원)와 감정가(32,900만원)를 종합적으로 고려하고, 건물의 신축 연식 및 입지 조건을 감안할 때, 보수적으로 접근하더라도 감정가 수준 이상의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 또한, 층수 이점과 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 약 33,500만원에서 34,500만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.