나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53510 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 800-9 파밀리아 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '안산정화초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 10미터 내외 및 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세라숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함.
2. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 주진오의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 5. 26.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 안산시 단원구 와동 800-9 파밀리아 5층 502호에 대한 경매 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경53510 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 800-9 파밀리아 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 164,300,000원

* 토지면적: 32.81㎡ (약 9.92평)

* 토지지분: 32.81㎡ (약 9.92평)

* 건물면적: 70.55㎡ (약 21.34평)

* 건물 제시외면적: 1.00㎡ (약 0.30평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '안산정화초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다. 본건 북측으로는 약 10미터, 동측으로는 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 17일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매 개시결정(주택도시보증공사, 채권액 180,000,000원)입니다. 이 경매개시결정으로 인해 선순위 임차권(주택임차권, 주진오, 2023년 11월 21일 접수)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG, 임차권자 주진오의 승계인)는 2026년 5월 26일자로 우선변제권만을 주장하고 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 포함합니다. 따라서 HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: M

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-16

* 대항력: 없음

* 임차인: M

* 보증금: 500,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-10-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 소액이며, 특이사항으로 기재됩니다.

* 임차인: Y

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-16

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다.

* 임차인: Y

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-16

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다.

상기 2025년 10월 16일 전입한 임차인들은 주택도시보증공사의 확약서 제출 이후에 전입한 것으로 보이며, 대항력이 있다고 신고되었습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원이거나 소액인 점으로 보아 실제 임대차 관계의 실체는 추가 확인이 필요합니다. 하지만 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 일반 주거지역 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용은 가능합니다. 특정 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 볼 수 있으며, 향후 부동산 가치 상승은 주변 지역 개발 계획 및 주택 수요 변화에 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 인근으로 버스정류장이 위치하며, 차량 접근성이 양호하여 대체로 보통 수준의 교통 환경을 제공합니다.

* 교육: '안산정화초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 내외부 마감 상태는 통상적인 수준입니다. 위생, 급배수, 전기 설비 등 기본적인 생활 설비는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 비정상적인 임차인 현황: 일부 임차인(Y , Y )의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었음에도 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 상이한 부분이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 미확인 임대 관계: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, '안산정화초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인들의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 전반적으로는 HUG의 리스크 완화 조치 덕분에 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단되나, 임차인 관련 이슈는 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 신청채권자 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인은 임차보증금 부담에서 자유롭습니다.

* 교육 환경 우수: 인근에 안산정화초등학교가 있어 가족 단위 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 지역 내 생활 편의시설: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높은 편이지만, 향후 시장 상황에 따라 투자 가치가 기대됩니다. (주의: 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 점은 유의해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,300,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 지역 내 유사 면적(약 59.38㎡ ~ 75㎡)의 다세대주택 거래가 2026년 7월에 9,800만원에서 12,000만원 사이에 이루어졌습니다.

본건의 건물 면적은 70.55㎡이며, 이를 최근 실거래가 평균 단가(약 171.9만원/㎡)에 적용 시, 시장 가치는 약 12,130만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 잠재적인 명도 리스크와 보증금 0원 임차인의 존재를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 시장 가치 및 감정가, 권리관계 복잡성을 종합적으로 고려하여 약 120,000,000원으로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.