나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [1] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53501 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-27, 이레힐즈 201호

용도: 다세대주택

감정가: 454,000,000원

토지면적: 51.53㎡ (약 15.6평)

건물면적: 83.07㎡ (약 25.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 단원신용협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보 (본건 외 다른 부동산에 설정된 담보가 있을 수 있음)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5)입니다. 해당 권리보다 후순위인 압류(갑5, 시흥시) 및 임의경매개시결정(갑6, 단원신용협동조합) 등은 매각으로 소멸됩니다. 등기사항전부증명서상 소유권이전신탁(갑3, 수협은행)이 존재하나, 말소기준권리보다 선순위인지 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 본건 경매가 진행되는 것으로 보아 매각으로 인한 소멸 대상 여부를 신중히 검토해야 합니다.

건축물대장상 총 8세대로 구성된 다세대주택이며, 본건은 2층 201호입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신천동 지역은 주거 밀집 지역으로, 학교 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 소래초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내 시설: 급·배수, 위생, 가스, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건이 공동담보물건으로, 채무자가 다른 부동산을 소유하고 있는 경우 해당 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 소유권이전신탁 등기가 존재하여 실제 소유권 및 권리관계의 최종 정리에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 시세와의 괴리: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 중요한 고려사항이 됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 자체 검색 결과로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 주변 환경을 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 시흥시 신천동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 권리관계상 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 가능성이 높아 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 여부와 소유권이전신탁 등기 등 복잡한 권리관계는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 부담 적음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 주변 실거래가를 감안할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 43~58㎡)의 다세대주택 실거래가는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준입니다.

본건 건물면적은 83.07㎡(약 25.1평)으로, 이를 감안하여 보수적으로 평당 700만원 ~ 850만원으로 환산 시, 예상 시세는 약 175,000,000원 ~ 213,350,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 454,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 높은 감정가와 낮은 실거래가 간의 괴리가 크므로, 투자 결정 시 해당 간극의 원인(감정평가 기준, 단지별 특수성, 시장 변화 등)을 면밀히 분석해야 합니다.

이에 따라, 본건의 보수적인 예상 입찰가는 대략 180,000,000원에서 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.