나이스옥션 법원경매 안산 2025타경907 [1] 경기도 시흥시 능곡동 898-2 다온플래티넘 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 '시흥능곡역(서해선)' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 시흥능곡역(서해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 근린생활시설로 이용 예정이며, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

도시가스 설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소화설비, EV시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형토지로서, "상업용 부동산" 건부지임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 각각 폭 약 20미터, 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공 주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경907 (1)

소재지: 경기도 시흥시 능곡동 898-2, 다온플래티넘 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 990,000,000원

토지면적: 14.37㎡ (약 4.35평)

토지지분: 14.367㎡ (약 4.35평)

건물면적: 56.90㎡ (약 17.21평)

건물지분: 56.9㎡ (약 17.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (말소기준권리)

작성일: 2026년 9월 10일

2. 입지조건

* 대상 물건은 경기도 시흥시 능곡동에 위치하며, '시흥능곡역(서해선)' 남서측 인근 지역에 속합니다.

* 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 시흥능곡역(서해선)이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 상업용 부동산 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 서측으로 약 20미터, 동측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 840,000,000원)입니다.

* 본 경매는 채권자인 농협은행주식회사의 신청으로 진행되었습니다. (2025년 8월 21일 압류, 2025년 10월 16일 임의경매개시결정)

* 등기부등본상 소유권 이전(매매)은 2022년 8월 12일 안성임씨 명의로, 신탁등기말소는 2022년 7월 20일 주식회사 다온건설 명의로 이루어졌습니다.

* 기타 압류 (시흥시, 2025년 8월 21일) 등기 내역이 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 현재까지 파악된 인수할 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 시흥능곡역 인근에 위치하여 역세권의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변이 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 상업시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 단, '공공주택지구'로 지정되어 있어 향후 주변 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

* 주변에 '시흥 플랑드르'와 같은 대규모 상업시설 개발이 이루어지고 있어, 상업 집객력 향상에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 최근 시흥시에서는 하수처리장을 문화시설로 바꾸는 '아트 앤 큐브'와 같은 사례가 있어, 구도심의 혐오시설이나 노후 시설이 문화 공간으로 재탄생하는 경향도 나타나고 있습니다. 이는 능곡동 지역의 전반적인 상권 활성화에도 기여할 수 있는 부분입니다.

* 다만, 해당 지역은 차량 진입이 용이하나, 대중교통 이용객을 중심으로 한 상권 활성화를 위해서는 추가적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변에 시흥능곡역(서해선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 건물 내 도시가스, 위생, 급배수, 전기, 소화, EV 시설 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

* '시흥능곡역' 주변으로 상업시설 및 편의시설이 점차 확충되고 있는 추세입니다.

* 인근에 학교, 공원 등 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경도 양호한 편입니다.

* 현재까지 검색된 정보 상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 기준시점(감정평가 시점)에서는 근린생활시설로 이용 예정이며, 공실 상태입니다. 향후 공실 리스크 관리 및 임차인 확보 방안이 중요합니다.

* 임차인 홍승미 씨가 있으나, 대항력이 없으며 확정일자 및 배당신고일자 정보가 미비합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되어 권리상 문제는 없으나, 명도 절차 진행 시 유의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '공공주택지구', '과밀억제권역', '토지거래계약허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)' 등이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '미상'으로 표기되어 있어, 임대 시장 현황 파악에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 능곡동 시흥능곡역 인근에 위치한 근린상가 건물입니다. 역세권 입지, 양호한 교통 및 도로 여건, 준주거지역이라는 상업 시설 운영에 유리한 용도지역 등 긍정적인 요소들을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내외부 설비 또한 갖추고 있어 기본적인 상품성은 양호합니다.

권리분석상으로도 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관례가 미상인 점, 그리고 향후 개발 계획과 관련된 토지이용계획상의 제한 사항들은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

전반적으로 입지 조건 및 권리 관계의 안정성을 바탕으로, 적극적인 임차인 유치 노력을 통해 공실 리스크를 해소한다면 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시흥능곡역 역세권 입지로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건축물 구조 및 설비 상태가 양호하며, 근린생활시설로서의 활용도가 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 인수하는 보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 주변 공동주택 및 상업시설과의 연계 가능성이 높습니다.

* 시흥시의 도시 개발 계획 및 지역 활성화 정책 수혜가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 99,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 현황, 주변 시세, 낙찰률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인에 대한 인수 보증금이 0원이므로 권리 관계상 추가적인 부담은 없습니다. 따라서 감정가 대비 합리적인 수준에서 투자 가치를 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 거래 사례, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 현장 방문을 통한 상세한 상태 파악이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.