나이스옥션 법원경매 평택 2025타경876 [1] 경기도 평택시 고덕면 두릉리 305-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 고덕면 두릉리 소재 '두릉1리 마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 근린생활시설(창고, 대리점 등), 중소규모 공장, 전, 답 등이 혼재하는 근교주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의성은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(샌드위치판넬) 3층 건물로서(사용승인:2010.07.05.), 외벽 : 치장 적벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창 마감 등이며 관리상태는 무난한 편입니다.

이용상태

1~3층 다가구주택으로 이용 중입니다. - 1층(2가구) : 101호, 102호(각각 방2, 거실, 주방, 세탁실, 욕실2) - 2층(2가구) : 201호, 202호(각각 방2, 거실, 주방, 세탁실, 욕실2) - 3층(2가구) : 301호(방1, 거실겸주방, 화장실), 302호(방2, 거실, 주방, 욕실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비,화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 평택지원 2025타경876 (1)

• 소재지: 경기도 평택시 고덕면 두릉리 305-1

• 용도: 다가구주택

• 감정가: 1,017,959,400원

• 토지면적: 474.00㎡ (약 143.38평)

• 건물면적: 441.78㎡ (약 133.64평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 송OOO (송탄농업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 평택시 고덕면 두릉리 소재 '두릉1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독(다가구)주택, 근린생활시설(창고, 대리점 등), 중소규모 공장, 전, 답 등이 혼재하는 근교 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

• 토지 이용: 토지는 인접 대지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

• 도로 상태: 본건 북동측으로는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

• 토지 이용계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리형), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인이 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2013년 11월 6일에 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권(240,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

• 채권총액: 본 경매의 신청 채권액은 약 249,727,968원입니다.

• 임차인 현황:

* 장 (2011년 8월 31일 전입, 2021년 10월 13일 확정일자, 2025년 11월 4일 배당신고일자): 보증금 90,000,000원, 차임 0원. 대항력 있음. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

* 윤 (2015년 6월 24일 전입, 2015년 6월 8일 확정일자, 2025년 11월 4일 배당신고일자): 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 서 (2022년 2월 18일 전입, 2022년 2월 10일 확정일자, 2025년 11월 3일 배당신고일자): 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 농업회사법인신선농원주식회사 (101호, 2025년 9월 16일 사업자 등록, 2025년 11월 28일 확정/배당 신고): 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원. 대항력 없음.

* 신선농원 주식회사 (301호, 2025년 11월 20일 사업자 등록, 2025년 11월 28일 확정/배당 신고): 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 대항력 없음.

* 농업회사법인신선농원주식회사 (202호, 2025년 11월 20일 사업자 등록, 2025년 11월 28일 확정/배당 신고): 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 대항력 없음.

* GHIMIRETHAKUR, KERUNGDEEPESH, LAMABIJAYA, POKHRELPRADEEP, RAISANDESH, SHRESTHASHIVA: 이들은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자(사업일자)는 2023년 6월 15일부터 2025년 10월 17일 사이입니다. 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있지 않고, 대항력도 없는 것으로 분석됩니다.

• 인수되는 권리: 임차인 장 의 보증금 90,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다.

• 주의사항: 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 90,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 입찰 시 반드시 이 금액을 고려하여 실질적인 총 투자 금액을 산정해야 합니다.

1.3. 상권분석

• 본 물건은 평택시 고덕면의 근교 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 복합적인 상권 형태를 보입니다. 이는 안정적인 주거 수요와 함께 지역 산업 활동이 공존하는 지역 특성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

• 건축 정보: 본 건물은 2010년 7월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 지붕은 샌드위치판넬로 마감되었습니다.

• 건물 구성: 1층에 2가구, 2층에 2가구, 3층에 2가구, 총 6가구가 거주 가능한 다가구주택으로 이용 중입니다.

• 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

• 편의시설: '두릉1리 마을회관'이 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포합니다. 다만, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 90,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰자의 실질 투자 비용을 직접적으로 증가시키는 요인입니다.

• 다수의 임차인이 거주하고 있으며, 일부 임차인(GHIMIRETHAKUR 등)은 보증금 및 차임, 확정일자, 배당신고일자 정보가 미비하고 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 비록 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 향후 임대차 관계 정리 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 확인 작업이 필요할 수 있습니다.

• 건물 사용 승인일이 2010년으로, 향후 노후화에 따른 주요 설비 교체 및 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 본 물건이 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 건축 행위나 재건축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 경기도 평택시 고덕면의 근교 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 다양한 편의시설 및 소규모 상업 시설, 공장 등이 혼재하는 지역적 특성을 지니고 있습니다.

• 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 90,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 점입니다. 이는 투자 시 총 실투자금액에 대한 고려가 필수적임을 의미합니다.

• 지역의 개발 잠재력과 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 가능성을 동시에 고려할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

• 평택시는 지속적인 개발 계획과 투자 유치로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

• 다가구주택으로서 여러 가구에 대한 임대 수익을 동시에 확보할 수 있는 구조입니다.

• 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 장기적인 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 1,017,959,400원

• 인수되는 임차인 보증금 (장 ): 90,000,000원

• 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건의 실질 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 입찰 시 고려해야 할 물건의 유효 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 약 927,959,400원 (1,017,959,400원 - 90,000,000원) 수준으로 볼 수 있습니다.

• 이는 현재 시장 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 지역 개발 전망, 그리고 대항력 있는 임차인 인수 부담액 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

• 일반적으로 보수적인 투자 관점에서 감정가의 80%~90% 선에서 입찰가를 설정하나, 본건의 경우 인수되는 보증금 부담이 상당하므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

• 추가적인 현장 조사와 임대차 관계에 대한 상세 확인을 바탕으로, 약 800,000,000원에서 900,000,000원 범위 내에서 최적의 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.