나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42687 [1] 경기도 평택시 고덕동 2173-2 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

가장형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건으로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 등으로 이용중임. 2~4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음. 화재탐지 및 발신설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 건물 1층(소매점) 면적의 경우 일반건축물대장상 98.06㎡, 귀 평가명령서 및 건물 등기사항전부증명서상 98.6㎡로 표기되어 있어 면적이 불일치하는 바 물적사항에서 우선시되는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 표기 및 감정평가하였으니 업무진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각.
2. 등기사항증명서상 1층 면적(98.6㎡)과 건축물대장상 1층 면적(98.06㎡)이 상이(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42687 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2173-2 주건축물제1동

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 포함)

토지 면적: 235.40㎡ (약 71.21평)

건물 면적: 423.66㎡ (약 128.17평)

감정가: 2,239,523,200원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 병OOO (병점신용협동조합)

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북서측 인근에 위치함.

주위 환경: 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호함.

교통 상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

토지 형태 및 이용 상태: 가장형 토지로, 현재 주거 및 상업용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있음. 또한, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 해당되지 않음.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 병점신용협동조합 근저당 (접수일자 2021-12-27, 채권액 1,380,000,000원).

총 채권액: 토지 등기부채권 총액 2,256,000,000원, 건물 등기부채권 총액 2,696,000,000원. 감정가를 초과하는 상당한 금액의 채권 총액이 설정되어 있음.

인수되는 권리: 없음. 본건은 일괄매각이며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인 경규성: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-09-19. 대항력 없음.

* 임차인 김용우: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-06, 확정일자 2023-04-06, 배당신고일자 2025-11-17. 대항력 없음.

* 임차인 조혜윤: 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-30, 확정일자 2023-02-28, 배당신고일자 2025-04-08. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음.

2.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 고덕동은 고덕국제화지구 개발과 함께 성장하고 있는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있음. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대임.

상업 기능: 건물 1층에 근린생활시설(소매점)이 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 기능을 수행함.

잠재력: 고덕국제화지구는 대규모 개발 사업을 통해 평택의 주요 거점으로 성장하고 있으며, 이는 본 물건이 속한 지역의 상권 활성화 및 가치 상승으로 이어질 잠재력을 보유하고 있음.

2.4. 생활정보

편의시설: 인근에 고덕동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있음. 또한, 신도시 개발에 따라 다양한 상업 및 편의시설이 확충될 것으로 예상됨.

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리함. 고덕국제신도시 내 교통망 개선 사업도 지속적으로 추진 중임.

주거 환경: 단독주택 및 다세대주택과 혼재된 주거 환경으로, 주상지대 특유의 편의성과 함께 비교적 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 평택에코센터(복합 환경 기초시설)가 고덕면 해창리 일대에 조성 계획이 있었으나, 이는 본 물건 소재지와는 거리가 있음.

2.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 감정가를 상회하는 막대한 규모의 채권(근저당, 가압류 등)이 설정되어 있어, 낙찰 후에도 일부 채권자가 배당을 받지 못할 가능성이 있음. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키고, 명도 과정에서 잠재적 갈등 요인이 될 수 있음.

건물 1층 면적 공부상 차이: 등기사항증명서상의 1층 면적(98.6㎡)과 건축물대장상의 1층 면적(98.06㎡)이 상이하여, 추후 건축물 관련 서류 정리 시 시간과 비용이 소요될 수 있음.

개발 사업 지연 가능성: 고덕국제화지구는 대규모 개발 사업인 만큼, 사업 지연이나 계획 변경 등의 변수가 발생할 수 있으며, 이는 지역 가치에 영향을 줄 수 있음.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 고덕국제화지구의 개발과 함께 성장 잠재력을 지닌 지역에 소재함.

감정가를 초과하는 다수의 채권이 설정되어 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 매우 유리한 요소임.

건물 1층 면적의 공부상 차이, 높은 채권 총액으로 인한 배당 문제 발생 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항임.

개발 잠재력과 부담 없는 임차인 승계 조건을 고려할 때, 신중한 접근을 통해 투자 가치를 판단할 수 있는 물건임.

2.7. 투자 포인트

고덕국제화지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

1층 근린생활시설 및 상층부 다가구주택 운영을 통한 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

모든 임차인이 대항력을 보유하고 있지 않아, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

2.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

산정 고려사항:

본 물건은 감정가(2,239,523,200원) 대비 상당히 높은 총 채권액(약 22.56억원 이상)이 설정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 모든 채권자가 배당받지 못할 위험을 내포합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 이러한 높은 부채 규모는 입찰가 산정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

예상 입찰가 범위: 1,570,000,000원 ~ 1,790,000,000원.

상기 입찰가 범위는 감정가 대비 약 70% ~ 80% 수준으로, 잠재적 리스크 및 시장 상황을 반영한 추정치입니다. 본 물건의 실질적인 투자 가치는 권리관계 정밀 분석, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최신 시장 동향 분석 등을 거쳐 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.