나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53169 [1] 경기도 광주시 매산동 741-5 부강타운 5동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리마을회관" 북동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 벽돌타일 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 임차보증금 양수 후 2026.06.01.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53169 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 741-5 부강타운 5동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 61.38㎡ (약 18.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.07㎡ (약 16.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

신청채권자(주택도시보증공사)는 임차보증금을 양수 후, 2026.06.01.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리마을회관" 북동측에 위치하며, 주위는 중소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 갑4 압류 (국민건강보험공단, 2023.07.24)임.

본건 강제경매개시결정 등기는 갑6 (주택도시보증공사, 2025.10.14)임.

등기부채권 총액은 207,412,032원임.

기타 권리로는 소유권 보존 및 이전 등기, 주택임차권(을7, 문광희, 2024.04.30 말소), 가압류(갑5, 서민금융진흥원, 2025.04.15 말소) 등이 존재했으나 모두 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 문광희: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-22, 확정일자 2022-03-31. 대항력 없음. (비고: HUG 인수 조건으로 대항력 포기 확약서 제출됨)

* 서지혜: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-13. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리/채무

임차인 문광희는 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소되었음. 서지혜 임차인은 보증금이 없으므로, 경매를 통해 인수되는 임차 보증금 또는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 소재한 매산동 일대는 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역의 특성을 보임.

4.2. 생활 편의 및 교육 시설

본건 인근에는 초등학교, 중학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음. 또한, 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요하나, 일반적인 주거 지역의 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됨.

4.3. 주변 지역 특성 및 제한사항

토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25.까지) 등의 다양한 규제사항이 존재함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 감정가와 시세 간의 괴리

감정가 265,000,000원에 비해, 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(리치하우스, 2015년식, 46.34㎡, 107,000,000원)를 기반으로 산출된 단위 면적당 가격은 약 231만원/㎡임. 이를 본건 면적(55.07㎡)에 적용 시 약 127,210,000원으로 추정되어, 감정가와 상당한 시세 차이를 보임. 이는 감정평가 시점의 가치 판단 또는 제시된 시장 데이터의 대표성 부족 가능성을 시사하므로, 입찰 전 철저한 추가 시세 조사가 필수적임.

5.2. HUG 인수조건 변경 관련 특수성

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금을 양수하면서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 것은 임차인 관련 채무 인수 리스크를 낮추는 요인이지만, 계약 조건의 특수성에 대한 이해가 필요함.

5.3. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 광주시 및 인근 지자체 간 폐기물 처리 시설 등으로 인한 갈등 사례가 보고된 바 있어, 지역 개발 계획 및 환경 규제 관련 사항은 주시할 필요가 있음.

6. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 진행이 용이할 것으로 예상됨. 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건이 있으나, 대항력 있는 임차인이 없어 법적 리스크는 크지 않아 보임. 다만, 감정가와 최근 거래 사례 간의 큰 시세 차이는 본건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 가장 중요하게 고려해야 할 부분이며, 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 시세 분석이 선행되어야 함.

7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 향후 가치 상승 기대 가능.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 명도 용이성 높음.

* 지역 개발 가능성 및 주거 환경 개선 잠재력 보유.

8. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

주변 시세 분석 (JSON 기반): 약 127,210,000원 (리치하우스 사례 적용 시)

본건은 감정가와 주변 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요함.

현장 조사 및 최신 시세 분석을 통해 정확한 가치를 산정한 후 입찰가를 결정해야 함.

감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 이는 대략 225,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 예상됨.

(본 입찰가 제안은 참고용이며, 최종 입찰가는 낙찰자의 판단 하에 결정되어야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.