나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53144 [1] 경기도 광주시 신현동 883-6 포레스트 316동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현4리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2015.07.20) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 발코니 등)으로 이용중 인것으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인됨. (구체적인 이용상태는 후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 현장조사일 현재 '공동주택 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함) /대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임. -등기사항전부증명서상 소유자는 "김용진"임.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 김기숙 임차보증금 양수후 2026. 6. 1. 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53144 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 신현동 883-6, 포레스트 316동 3층 301호

1.3. 구조 및 용도

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제3층 제301호 (다세대주택)

사용승인일: 2015년 07월 20일

1.4. 면적

토지 면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물 면적: 52.74㎡ (약 15.95평)

1.5. 감정가

201,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현4리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 형상

본건 토지는 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 현재 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2021년 10월 20일자 성남시의 압류입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 (2025.10.10.)이 본건 경매의 근거가 됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 190,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황아라

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 09월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 임차보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 임차보증금 양수)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2021년 07월 20일

* 확정일자: 2021년 05월 31일

* 배당신고일자: 2023년 07월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)가 김 임차보증금을 양수한 후, 2026년 6월 1일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

주택임차권(김 보증금 180,000,000원)은 말소 대상이며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.5. 등기부 요약

소유권 보존, 이전 등기 및 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 바탕으로 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 유사 면적 거래 사례: 경기도 광주시 신현동 581-8번지 소재 아트리움(106동) 3층 (52.25㎡)이 2026년 5월 1일 13,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 249만원/㎡의 시세를 나타냅니다.

* 다른 면적/연식 거래 사례:

* 경. 광주시 신현동 828번지 블리스타운(C동) 3층 (70.17㎡) 2026년 5월 4일 32,000만원 (약 456만원/㎡)

* 경. 광주시 신현동 506-62번지 보헤미안C동 1층 (84.74㎡) 2026년 5월 1일 46,500만원 (약 549만원/㎡)

* 본건(포레스트 316동 3층 301호)은 52.74㎡ 면적에 2015년 준공되어, 면적상 유사한 아트리움(52.25㎡, 2012년식)보다는 신축 연식이 좋습니다.

* 본건 감정가는 20,100만원으로, 유사 면적의 거래 사례(13,000만원)와는 상당한 차이가 있습니다. 다만, 이는 해당 거래 사례의 특정 조건(건물 연식, 단지 특성 등)에 따른 것으로 보이며, 본건 건물의 신축 연식(2015년)을 고려하면 감정가 수준이 시장 가치와 완전히 동떨어졌다고 보기는 어렵습니다.

4.2. 주변 시설 (주변 혐오시설, 학교, 병원 등)

* 주변 환경: 본건은 신현동 택지개발지구 내에 위치하며, 대부분의 주변 지역이 다세대, 단독주택 및 근린생활시설로 구성된 주거지역입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 혐오시설(고물상, 쓰레기 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 교육시설: 본건 인근에 신현초등학교, 광주시립중앙도서관 등이 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 의료시설: 분당차병원, 서울대학교병원 등 대형병원은 차량으로 약 20~30분 거리에 위치하며, 단지 인근에는 의원급 의료기관들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

5.2. 교통

인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 차량 이용 시 분당, 판교 등 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)가 김 임차인의 보증금을 양수하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였기에, 임차인 관련 보증금 인수 리스크는 사실상 제거된 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시세와의 괴리 가능성

감정가 20,100만원 대비 유사 면적의 최근 거래 사례가 13,000만원으로 나타나, 시세 대비 낙찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축 연식을 자랑합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 진행하는 강제경매 사건이며, 핵심적인 임차인(김 )의 보증금 관련하여 HUG가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 권리관계 역시 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정이어서 권리상 하자 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 본건의 감정가 20,100만원과 유사 면적(52.74㎡)의 최근 거래 사례(13,000만원) 간에 상당한 가격 차이가 존재한다는 점은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 그럼에도 불구하고, 본건 건물의 신축 연식(2015년)이 거래 사례(2012년)보다 신축이라는 점, 그리고 신현동 지역의 전반적인 시세 상승 추이를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는다면 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 인수 위험이 없어 권리 분석이 매우 간결합니다.

* 우수한 건물 상태: 2015년 준공으로 건물이 비교적 신축에 속하여 즉시 거주하거나 임대하기에 무리가 없습니다.

* 잠재적 시세 상승 기대: 신현동 지역의 지속적인 개발 및 주변 신축 단지들의 높은 시세를 감안할 때, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 채권액(HUG 강제경매)은 180,000,000원입니다.

* 감정가는 201,000,000원입니다.

* 유사 면적의 최근 거래 사례가 13,000,000원이라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 다만, 건물의 신축 연식과 HUG의 채권액을 고려하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 경매 경쟁 상황, 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.