나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53157 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 148 분당테크노파크 비동 9층902호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑 고등학교" 북측 인근에 위치하며 부근으로 는 아파트, 업무용 및 상업용 빌딩, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 9층 902호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 몰탈위페인트 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시창호 임.

이용상태

아파트형공장(작업장)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비, 화물용 및 승객용 승강기, 주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트형공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 15-25미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합 ),중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기 환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지 구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-2 0)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2) 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합 ),소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처 기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-2 0)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53157 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자(경매신청인): 유케이제십일차유동화전문유한회사

감정가: 558,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 148 분당테크노파크 비동 9층 902호

용도: 공장 (아파트형공장, 작업장)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 386.26㎡ (약 116.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 149.10㎡ (약 45.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동에 소재하며, "야탑 고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 업무용 및 상업용 빌딩, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 분당테크노파크에는 여러 노선의 버스가 운행 중으로, 야탑역, 모란역, 복정지구 등 주요 거점과의 연결성이 양호합니다. (참고: 성남 8번, 57번, 241번 마을버스 등 다수 노선 운행)

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 도로와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지 위에 아파트형공장 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건은 남측 및 서측으로 폭 약 15-25미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호(1) 및 기호(2) 토지 모두 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 중로2류, 소로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)과 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)이 있으므로, 해당 기간 내 거래 시 허가 여부를 확인해야 합니다. 또한, 기호(1) 토지는 절대보호구역에 해당하여 경기도성남교육지원청 확인이 필요합니다.

2.6. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해시설이나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역의 특성상 대규모 산업단지나 상업 시설이 밀집한 지역이므로, 환경적 요인에 대한 개별적인 판단이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 충남제약주식회사 (1997.03.04)

* 근저당: 국민은행 (2006.08.21, 234,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 국민은행 (2019.01.04, 222,000,000원)

* 임의경매개시결정: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025.10.14, 329,183,041원)

* 압류: 분당세무서장 (2025.10.23)

3.2. 말소기준권리

등기부상 을3 근저당권 (국민은행, 2006.08.21 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 456,000,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 성남시 분당구 야탑동은 근린상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 벤처기업육성촉진지구에 해당합니다. 이는 첨단 산업 및 벤처 기업의 집적 가능성을 시사합니다.

4.2. 건물 용도

건물은 아파트형 공장으로 이용 중이며, 실제로는 작업장으로 사용되고 있습니다. 이는 IT, BT 등 관련 기업들이 입주한 판교 테크노밸리 등과 연계된 산업 활동이 이루어지고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에는 아파트 단지, 업무용 및 상업용 빌딩, 학교(야탑 고등학교 등), 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

다양한 버스 노선이 운행되고 있으며, 야탑역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. (참고: 성남 8번, 57번, 241번 마을버스 등 운행)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건이라는 점은 일반적인 경매 물건보다 절차나 권리 관계가 복잡할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등 대상 및 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 향후 매수 및 거래 시 관련 법규 및 허가 절차를 숙지해야 합니다.

6.3. 절대보호구역 (교육환경 보호)

기호(1) 토지가 절대보호구역에 해당하여, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있으므로 경기도성남교육지원청 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황에 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동에 위치한 아파트형 공장으로, 우수한 교통 접근성과 주변 인프라를 갖추고 있습니다. 벤처기업 육성 지구에 포함되어 있어 산업적 잠재력도 지니고 있습니다. 그러나 유동화 물건이라는 점, 토지거래허가구역 지정, 절대보호구역 해당 여부, 그리고 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 불확실성은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 성남시 분당구 야탑동의 입지적 강점 (교통, 생활 편의시설)

* 벤처기업 육성 촉진지구로서의 잠재력

* 아파트형 공장으로서의 활용 가능성

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 인한 관리 용이성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 558,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 456,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근하며, 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영한 금액으로 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가 수준을 참고하되, 권리 관계의 복잡성과 임대차 관계의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.