나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4680 [1] 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 3층비에이03-0021호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변한신휴플러스아파트 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

북동측으로 미사대로, 남서측으로 미사강변한강로가 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어서 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물 내 3층 비에이03-0021호로서, 사용승인일 : 2022.10.17. 외벽 : 범랑판넬 및 페어글라스 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일붙임 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 강화유리샷시 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 공장(지식산업센터) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m의 미사대로, 남서측으로 노폭 약 25m의 미사강변한강로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역미분류, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산의 표시란에는 '3층비에이 03-0021'로 등재되어 있으나, 현황은 'BA321'로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4680 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 3층비에이03-0021호

건물명: 현대클러스터 한강미사3차

용도: 지식산업센터 (건축물대장상: 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고))

감정가: 342,000,000원

토지면적: 17.18㎡ (약 5.2평)

토지지분: 17.1786㎡ (약 5.2평)

건물면적: 64.68㎡ (약 19.6평)

건물지분: 64.68㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 별도등기 (토지 을구 1번 구분지상권등기)

주의사항: 부동산의 표시란에는 '3층비에이 03-0021'로 등재되어 있으나, 현황은 'BA321'로 표시되어 있음.

건축물대장상 사용승인일: 2022년 10월 17일

2. 입지조건

* 주위환경: 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변한신휴플러스아파트 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 북동측으로 노폭 약 40m의 미사대로, 남서측으로 노폭 약 25m의 미사강변한강로가 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통으로 판단됨. 또한, 잠실역과의 거리가 약 10km, 삼성역 무역센터와의 거리가 약 13km로 강남 접근성이 우수하며, 올림픽대로, 서울양양고속도로, 서울외곽순환도로 등 광역교통망 접근성이 좋음.

* 지역지구: 도시지역, 도시지역미분류, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속함.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 을1 근저당 (국민은행, 2022.12.19.)

* 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑3 가압류(중소기업은행), 갑4 임의경매(국민은행) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 1번 구분지상권등기 (2022.10.13.)는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손은영

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 60,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주: 임차인 손은영은 대항력이 없어 인수 보증금이 0원이나, 배당신고일자(2025-11-18)를 고려할 때 잔존 임대차 관계를 확인할 필요가 있음.

* 등기부채권 총액: 262,787,142원 (근저당 240,000,000원 + 가압류 22,787,142원)

4. 상권분석

* 주변 건물 유형: 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있음.

* 위치: 미사강변한신휴플러스아파트 동측 인근에 위치하여 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있음.

* 개발 잠재력: 미사지구는 신도시 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 공원: 한강생태공원, 미사한강공원 1~5호, 미사호수공원 등이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* 상업시설: 지식산업센터 저층부에 상가 시설이 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있음.

* 교통: 미사대로, 미사강변한강로 등 주요 도로가 인접하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 쓰레기 소각장 등)에 대한 언급은 없으며, 계획적인 신도시 개발 지역으로 주거 및 상업 환경이 잘 조성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권: 토지 을구 1번 구분지상권등기(2022.10.13.)가 매각으로 소멸되지 않아 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크임.

* 부동산 표시와 현황 불일치: 공부상 '3층비에이 03-0021'이나 현황은 'BA321'로 표시되어 있어, 등기부 및 현장 확인 시 혼동이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 규제가 존재하여 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사지구에 위치한 현대클러스터 한강미사3차 내 지식산업센터로, 신도시 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역에 소재함. 교통 및 주변 생활환경이 양호한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용함. 또한, 공부상 표시와 현황의 차이, 토지이용계획상의 각종 제한 사항 등도 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 지식산업센터로서의 투자 가치 및 임대 수익 가능성.

* 강남 접근성 및 광역 교통망 이용 편의성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 342,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 구분지상권 등기 및 기타 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 임차인 보증금은 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 제외함. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 구분지상권으로 인한 토지 이용 가치 하락분 등을 면밀히 분석하는 시장 조사가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.