나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53146 [1] 경기도 성남시 수정구 태평동 7317-19 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동 소재 "성남시의료원" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 시멘기와지붕 3층 건내 1층 102호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도 성남교육지원청 고시번호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(2025-09-29) (비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행 안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기 간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53146 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 태평동 7317-19 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

토지지분: 21.075㎡ (약 6.37평)

건물면적: 34.48㎡ (약 10.43평)

건물지분: 34.48㎡ (약 10.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사대우에스티

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 수정구 태평동에 소재하며, "성남시의료원" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태: 본 토지는 세장형 완경사지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 주식회사대우에스티 가압류 (2024-12-03 접수)

낙찰로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 낙찰로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 임차인: 한국토지주택공사 (백 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-03

* 확정일자: 2021-12-17

* 배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력있는 임차인이 존재하므로 입찰 전 임대차 관계 및 배당 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트조 시멘기와지붕 3층 건물 내 1층 102호

* 사용승인일: 1988년 12월 5일 (약 38년 경과)

* 전용면적: 34.48㎡ (약 10.43평)

4. 상권분석

상권분석

주변 개발 현황: 성남시 수정구 태평동 주거 밀집 지역에 위치하며, 성남시의료원 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

상업시설 분포: 주변에 근린생활시설, 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

잠재적 발전 가능성: 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따라 추가적인 가치 상승이 기대될 수 있으나, 이는 별도의 정밀 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

생활정보

주변 편의시설: 성남시의료원이 인접해 있으며, 마트, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인근에 태평초등학교, 태평중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

환경: 주거 지역으로 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 도로와 인접하여 소음 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 권리분석 섹션에서 상세히 기술한 바와 같이, 보증금 전액 배당 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1988년 사용승인을 받은 건물로, 약 38년 경과에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한사항: 비행안전구역, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등 여러 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동의 다세대주택으로, 성남시의료원 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 좋고, 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 건축된 지는 있으나 철근콘크리트 구조이며, 대항력있는 임차인 존재라는 특이사항이 있으나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 이에 대한 철저한 확인 절차가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 성남시 수정구 태평동의 우수한 입지 조건.

* 성남시의료원 등 주요 편의시설 인접으로 인한 생활 편의성.

* 비교적 최근의 유사 물건 시세와 감정가를 고려한 투자 매력.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

시세 분석:

본건 전용면적은 34.48㎡(약 10.43평)이며, 감정가는 193,000,000원 (약 1,850만원/평)입니다.

비슷한 시기에 건축된 "황실빌라(B동)"의 35.58㎡ 면적 물건이 2026년 5월 1일에 213,000,000원(약 1,980만원/평)에 매매되었습니다.

최근 연식이 있는 다세대 주택의 경우, 본건의 감정가보다는 황실빌라의 매매가 수준으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

인수 보증금:

명시적인 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 193,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 시세(약 1,980만원/평)를 고려하여 보수적으로 감정가의 105% 수준으로 산정합니다.

최종 예상 입찰가: 202,650,000원 (2억 265만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.