나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58358 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 840 삼익아파트 103동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"수원신곡초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주거 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 원할하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장 까지의 거리 및 운 행 빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 16층 중 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 1999.07.15) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트(방3, 주방 및 식당1, 거실1, 욕실2, 발코니3, 현관1)등으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등 을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 "공동주택(아파트)건부지"등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지 내 내부도로를 통하여, 동측 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상 황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 840번지, 삼익아파트 103동 8층 801호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경58358 (1)이며, 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 43.05㎡ (약 13.02평)이며, 토지 지분도 43.0505㎡ (약 13.02평)입니다.

건물면적은 84.96㎡ (약 25.70평)이며, 건물 지분 또한 84.96㎡ (약 25.70평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

본 물건은 아파트이며, 집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권 보존은 1999년 8월 17일 권한상에 의해 이루어졌고, 이후 한찬순(2002년 6월 10일)과 우명남(2017년 6월 30일)에게 소유권이 이전되었습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항으로는 유동화 물건에 해당하며, 특수 물건 정보에도 유동화 물건으로 명시되어 있습니다.

별도의 주의사항은 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "수원신곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 단독(다가구) 주택, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입은 원활한 편이며, 인근에 위치한 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형 평지 형태를 띠고 있으며, "공동주택(아파트)건부지"로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 접근성

단지 내 내부 도로를 통해 동측 외곽의 공도와 연결되어 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리(을5: 2017-06-30 국민은행 근저당) 이하의 모든 권리(을6 근저당, 갑10~갑14 가압류, 갑15 임의경매, 갑16 압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 등기부 요약 (소유권, 권리 변동 내역)

- 소유권 보존: 권한상 (1999-08-17)

- 소유권 이전: 한찬순 (2002-06-10)

- 소유권 이전: 우명남 (2017-06-30, 매매)

- 근저당: 국민은행 (2017-06-30, 211,200,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 최운하 (2023-03-03, 190,000,000원) - 말소

- 가압류: 대한민국 (2023-03-21, 276,241,480원) - 말소

- 가압류: 롯데카드 (2024-12-10, 28,568,715원) - 말소

- 가압류: 주식회사 우리카드 (2025-01-20, 14,453,412원) - 말소

- 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2025-02-06, 25,629,791원) - 말소

- 가압류: 동천안농업협동조합 (2025-03-24, 6,507,120원) - 말소

- 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025-10-21, 162,252,813원) - 말소

- 압류: 수원시 (2026-09-08) - 말소

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 752,600,518원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인이 존재하는지, 보증금 및 월세는 얼마인지, 대항력이 있는지 여부가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지, 단독/다가구 주택, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

4.2. 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 연혁

본 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 지붕으로, 지하 1층, 지상 16층 중 제8층에 해당합니다.

건축물대장상 사용승인일은 1999년 7월 15일입니다.

삼익아파트 103동은 총 12개 층(지상)으로 구성되어 있으며, 총 68세대가 거주 중입니다.

5.2. 내부 이용 상태

내부 이용 상태는 아파트로서 방 3개, 주방 및 식당 1개, 거실 1개, 욕실 2개, 발코니 3개, 현관 1개로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 설비, 소화 설비, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 편의시설 및 교육 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 북동측 인근에 "수원신곡초등학교"가 위치하여 교육 환경 또한 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화법에 따라 채권이 유동화된 자산입니다. 경매 절차 자체는 일반적인 절차를 따르지만, 경우에 따라 매수인의 권리관계 확인 및 절차가 다소 복잡해질 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부 구조 및 이용상황 등이 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문 조사, 외부 관찰 등에 의거하였으며, 임대 관계 또한 미상입니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 또는 시간 소요를 발생시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 건축물 현황 관련 참고사항

현장 조사가 제한적으로 이루어져 내부 구조 및 이용상황 등은 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 이는 경매 업무 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류, 소로2류, 중로2류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속하며, 2025년 8월 26일까지 외국인 등 대상 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정, 각종 규제 사항은 향후 토지 이용에 제한이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다. 그러나 본 건은 유동화 물건이며, 특히 임차인 현황 및 임대 관계가 미상이라는 점이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 내부 확인이 제한적이었던 점 또한 잠재적 변수로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 수원시 권선구에 위치한 구축 아파트로, 지역 내에서의 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

- 84.96㎡ (약 25.70평)의 전용면적으로, 일반적인 가구 구성원이 거주하기에 적합한 크기입니다.

- 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려 사항

본 건의 감정가는 421,000,000원입니다.

9.2. 권리 인수 비용

인수해야 할 보증금이나 권리가 없는 것으로 파악되어, 권리 인수 관련 추가 비용은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

9.3. 제안

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 미확인으로 인한 명도 비용 및 불확실성, 유동화 물건으로서의 특성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 명도 가능성 타진, 잔금 납부 및 이사 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.