나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34645 [1] 경기도 김포시 월곶면 용강리 317-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 경기도 김포시 월곶면 용강리 소재 ´김포생명의숲타운´ 북서측 인근에 위치한 토지, 건물(으)로서 주위는 단독주택 및 주거나지, 임야등으로 이루어져 있는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하나, 민간인통제구역 내이며, 노선버스정류장과의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서, 축대조성하여 자체지반 평탄한 상태이며 현황 단독주택 부지임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 민간인통제선<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층건으로서(사용승인일:2025.07.25), 외벽 : 스타코마감 등 내벽 : 몰탈위발포벽지, 몰탈위비닐벽지, 액체방수위벽타일, 벽타일. 바닥 : - 창호 : 플라스틱창 및 철제문.

이용상태

단독주택로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-건물 옥상 난간에 유치권행사 현수막이 걸려 있으며, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34645 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 용강리 317-29

용도: 단독주택

감정가: 845,491,000원

토지면적: 871.00㎡ (약 263.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 194.44㎡ (약 58.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 건축물 현황

사용승인일: 2025년 07월 25일

구조: 일반철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 1층

외벽: 스타코마감 등

내벽: 몰탈위발포벽지, 몰탈위비닐벽지, 액체방수위벽타일, 벽타일

바닥: -

창호: 플라스틱창 및 철제문

설비내역: 기본적인 위생, 급·배수, 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 부동산은 경기도 김포시 월곶면 용강리 소재 '김포생명의숲타운' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 나지, 임야 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진·출입은 용이하나, 민간인통제구역 내에 위치하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

대체로 사다리형의 완경사지로, 축대 조성으로 자체 지반은 평탄하며, 현황 단독주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 6미터의 진입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 민간인통제선

* 제한보호구역 (전방지역:25km) (협의지역: 해병대 제2사단 관할지역)

* 임업용산지

* 준보전산지

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 09월 26일 접수된 주식회사 더브릿지대부의 근저당권 (채권금액: 502,500,000원) 입니다. 이보다 선순위 권리는 확인되지 않았으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

3.3. 주요 등기사항 요약

* 토지 등기부

- 소유권 관련: 여러 차례의 지분 이전 및 매매 거래 기록이 확인됩니다. (예: 2020-09-29, 2025-01-07, 2025-03-31)

- 근저당: 주식회사 더브릿지대부 (2025-09-26, 502,500,000원) - 말소기준권리

- 근저당부채권질권: 유승희 (2025-09-26, 150,000,000원), 하미진 (2025-09-26, 330,000,000원)

- 강제경매: 강흥섭 (2025-10-13, 124,493,149원) - 말소 예정

- 등기부채권 총액: 502,500,000원

* 건물 등기부

- 소유권보존: 심미향 (2025-09-26)

- 근저당: 주식회사 더브릿지대부 (2025-09-26, 502,500,000원) - 말소기준권리

- 근저당부채권질권: 유승희 (2025-09-26, 150,000,000원), 하미진 (2025-09-26, 330,000,000원)

- 강제경매: 강흥섭 (2025-10-13, 124,493,149원) - 말소 예정

- 등기부채권 총액: 502,500,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 성명불상 유치권자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 유치권 존재 (성립 여부 불분명)

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 유치권: 건물 옥상 난간에 유치권 행사 현수막이 걸려 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 공동담보: 여러 채무에 공동으로 담보 설정된 물건입니다.

3.6. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 유치권의 존재 여부 및 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 명도에 관한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 정보만으로는 해당 물건과 동일한 단지 또는 건물의 구체적인 매매/임대 정보가 없어 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 그러나 김포시 월곶면 지역은 전원주택 및 단독주택이 분포하며, 주변에 공장 및 창고 시설도 함께 위치하고 있는 것으로 파악됩니다. 최근 김포 지역은 전반적으로 교통 호재와 함께 주택 가격이 상승하는 추세를 보인 바 있습니다.

다만, 본 물건은 민간인 통제구역 내에 위치하여 일반적인 전원주택 거래 시세와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 유사 물건

* 김포시 월곶면 고막리 단독주택: 2025년 7월 2차 매각 예정, 감정가 대비 30% 할인된 3억 4천만원부터 시작 (대지면적 173평/572㎡) - 본 물건보다 감정가가 낮으며, 위치상 인근 지역으로 참고 가능.

* 김포시 월곶면 포내리 단층 단독주택: 2026년 7월 20일 경매 예정, 감정가 대비 24% 할인된 1억 4천만원대부터 시작 (대지면적 50평) - 본 물건보다 감정가 및 면적이 현저히 낮음.

4.3. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

현재 감정가 845,491,000원은 토지 871㎡ (약 263.72평) 및 건물 194.44㎡ (약 58.85평) 규모의 단독주택에 대한 평가액입니다. 김포 지역의 단독주택 시세를 전반적으로 고려할 때, 해당 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

다만, 민간인 통제구역 내 위치, 제한보호구역, 토지거래허가구역 지정 등은 환금성 및 거래에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. 또한, 불분명한 유치권의 존재는 추가적인 위험 요소입니다.

* 예상 입찰가: 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원

* 고려사항:

- 감정가 대비 할인율: 13% ~ 24%

- 민간인통제구역, 제한보호구역, 토지거래허가구역 등의 제약 조건 고려

- 유치권 미확정 사항에 대한 리스크 프리미엄 반영

- 김포 지역 단독주택 시장 동향 및 유사 물건 낙찰가율 참고 (제한적 정보)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 김포캠핑파크 (경기도 김포시 월곶면 용강로): 대형 캠핑장으로, 실내 어린이 놀이터, 수영장, 매점 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 월곶생태문화센터, 군하숲길, 달빛놀이터 등: 인근에 문화 및 휴식 공간이 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량을 이용한 진출입은 용이하나, 민간인 통제구역 내 위치로 인해 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 행위 제한

* 민간인통제구역: 군사 안보상의 이유로 민간인의 출입 및 거주에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제한보호구역 (해병대 제2사단 관할지역): 군사 시설 보호를 위한 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일정 규모 이상의 가축 사육이 제한됩니다.

* 임업용/준보전산지: 산지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 성장관리권역: 과밀억제, 성장관리 등 수도권정비계획법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 불확실성

* 유치권: 건물 옥상 난간에 유치권 행사 현수막이 게시되어 있으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 부담 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 환금성

상기 나열된 각종 제한사항 및 민간인 통제구역이라는 특수성으로 인해 향후 매각 또는 전매 시 환금성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 8억 4천 5백만원대입니다. 신축 건물(2025년 사용승인)이라는 점은 장점이나, 민간인 통제구역 내 위치, 다수의 개발행위 제한, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 민간인 통제구역 내 위치는 향후 거주, 재산권 행사, 매각 등 모든 측면에서 상당한 제약을 야기할 수 있습니다. 유치권의 경우, 현장 확인 및 법률 전문가의 검토를 통해 정확한 성립 여부를 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 경매 물건과는 다른 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 단독주택: 2025년에 사용 승인된 신축 건물로, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적: 871㎡ (약 263.72평)의 넓은 대지는 단독주택 부지로서 충분한 활용 가치를 지닙니다.

* 잠재적 가치: 김포 지역의 개발 가능성과 향후 교통망 확충 등은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. (단, 민간인 통제구역 등 제약 조건 상쇄 여부 확인 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 845,491,000원을 기준으로 향후 예상되는 위험 요인(민간인 통제구역, 각종 개발 제한, 불확실한 유치권) 및 환금성 저하 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원

이 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 물건에 대한 입찰자의 위험 감수 능력 등에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 유치권 등 권리 관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34645 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 용강리 317-29

용도: 단독주택

감정가: 845,491,000원

토지면적: 871.00㎡ (약 263.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 194.44㎡ (약 58.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 건축물 현황

사용승인일: 2025년 07월 25일

구조: 일반철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 1층

외벽: 스타코마감 등

내벽: 몰탈위발포벽지, 몰탈위비닐벽지, 액체방수위벽타일, 벽타일

바닥: -

창호: 플라스틱창 및 철제문

설비내역: 기본적인 위생, 급·배수, 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 부동산은 경기도 김포시 월곶면 용강리 소재 '김포생명의숲타운' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 나지, 임야 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진·출입은 용이하나, 민간인통제구역 내에 위치하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

대체로 사다리형의 완경사지로, 축대 조성으로 자체 지반은 평탄하며, 현황 단독주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 6미터의 진입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 민간인통제선

* 제한보호구역 (전방지역:25km) (협의지역: 해병대 제2사단 관할지역)

* 임업용산지

* 준보전산지

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 09월 26일 접수된 주식회사 더브릿지대부의 근저당권 (채권금액: 502,500,000원) 입니다. 이보다 선순위 권리는 확인되지 않았으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

3.3. 주요 등기사항 요약

* 토지 등기부

- 소유권 관련: 여러 차례의 지분 이전 및 매매 거래 기록이 확인됩니다. (예: 2020-09-29, 2025-01-07, 2025-03-31)

- 근저당: 주식회사 더브릿지대부 (2025-09-26, 502,500,000원) - 말소기준권리

- 근저당부채권질권: 유승희 (2025-09-26, 150,000,000원), 하미진 (2025-09-26, 330,000,000원)

- 강제경매: 강흥섭 (2025-10-13, 124,493,149원) - 말소 예정

- 등기부채권 총액: 502,500,000원

* 건물 등기부

- 소유권보존: 심미향 (2025-09-26)

- 근저당: 주식회사 더브릿지대부 (2025-09-26, 502,500,000원) - 말소기준권리

- 근저당부채권질권: 유승희 (2025-09-26, 150,000,000원), 하미진 (2025-09-26, 330,000,000원)

- 강제경매: 강흥섭 (2025-10-13, 124,493,149원) - 말소 예정

- 등기부채권 총액: 502,500,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 성명불상 유치권자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 유치권 존재 (성립 여부 불분명)

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 유치권: 건물 옥상 난간에 유치권 행사 현수막이 걸려 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 공동담보: 여러 채무에 공동으로 담보 설정된 물건입니다.

3.6. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 유치권의 존재 여부 및 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 명도에 관한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 정보만으로는 해당 물건과 동일한 단지 또는 건물의 구체적인 매매/임대 정보가 없어 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 그러나 김포시 월곶면 지역은 전원주택 및 단독주택이 분포하며, 주변에 공장 및 창고 시설도 함께 위치하고 있는 것으로 파악됩니다. 최근 김포 지역은 전반적으로 교통 호재와 함께 주택 가격이 상승하는 추세를 보인 바 있습니다.

다만, 본 물건은 민간인 통제구역 내에 위치하여 일반적인 전원주택 거래 시세와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 유사 물건

* 김포시 월곶면 고막리 단독주택: 2025년 7월 2차 매각 예정, 감정가 대비 30% 할인된 3억 4천만원부터 시작 (대지면적 173평/572㎡) - 본 물건보다 감정가가 낮으며, 위치상 인근 지역으로 참고 가능.

* 김포시 월곶면 포내리 단층 단독주택: 2026년 7월 20일 경매 예정, 감정가 대비 24% 할인된 1억 4천만원대부터 시작 (대지면적 50평) - 본 물건보다 감정가 및 면적이 현저히 낮음.

4.3. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

현재 감정가 845,491,000원은 토지 871㎡ (약 263.72평) 및 건물 194.44㎡ (약 58.85평) 규모의 단독주택에 대한 평가액입니다. 김포 지역의 단독주택 시세를 전반적으로 고려할 때, 해당 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

다만, 민간인 통제구역 내 위치, 제한보호구역, 토지거래허가구역 지정 등은 환금성 및 거래에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. 또한, 불분명한 유치권의 존재는 추가적인 위험 요소입니다.

* 예상 입찰가: 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원

* 고려사항:

- 감정가 대비 할인율: 13% ~ 24%

- 민간인통제구역, 제한보호구역, 토지거래허가구역 등의 제약 조건 고려

- 유치권 미확정 사항에 대한 리스크 프리미엄 반영

- 김포 지역 단독주택 시장 동향 및 유사 물건 낙찰가율 참고 (제한적 정보)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 김포캠핑파크 (경기도 김포시 월곶면 용강로): 대형 캠핑장으로, 실내 어린이 놀이터, 수영장, 매점 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 월곶생태문화센터, 군하숲길, 달빛놀이터 등: 인근에 문화 및 휴식 공간이 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량을 이용한 진출입은 용이하나, 민간인 통제구역 내 위치로 인해 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 행위 제한

* 민간인통제구역: 군사 안보상의 이유로 민간인의 출입 및 거주에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제한보호구역 (해병대 제2사단 관할지역): 군사 시설 보호를 위한 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일정 규모 이상의 가축 사육이 제한됩니다.

* 임업용/준보전산지: 산지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 성장관리권역: 과밀억제, 성장관리 등 수도권정비계획법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 불확실성

* 유치권: 건물 옥상 난간에 유치권 행사 현수막이 게시되어 있으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 부담 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 환금성

상기 나열된 각종 제한사항 및 민간인 통제구역이라는 특수성으로 인해 향후 매각 또는 전매 시 환금성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 8억 4천 5백만원대입니다. 신축 건물(2025년 사용승인)이라는 점은 장점이나, 민간인 통제구역 내 위치, 다수의 개발행위 제한, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 민간인 통제구역 내 위치는 향후 거주, 재산권 행사, 매각 등 모든 측면에서 상당한 제약을 야기할 수 있습니다. 유치권의 경우, 현장 확인 및 법률 전문가의 검토를 통해 정확한 성립 여부를 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 경매 물건과는 다른 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 단독주택: 2025년에 사용 승인된 신축 건물로, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적: 871㎡ (약 263.72평)의 넓은 대지는 단독주택 부지로서 충분한 활용 가치를 지닙니다.

* 잠재적 가치: 김포 지역의 개발 가능성과 향후 교통망 확충 등은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. (단, 민간인 통제구역 등 제약 조건 상쇄 여부 확인 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 845,491,000원을 기준으로 향후 예상되는 위험 요인(민간인 통제구역, 각종 개발 제한, 불확실한 유치권) 및 환금성 저하 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원

이 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 물건에 대한 입찰자의 위험 감수 능력 등에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 유치권 등 권리 관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

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