나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34629 [1] 경기도 김포시 양촌읍 구래리 804-24 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리 소재 ‘향동교차로’ 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 중.소규모 각종 공장 및 임야 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지 : 완경사지대의 세장형 토지로서 자체지반 평탄하게 조성하여 공업용 건부지로 이용 중임. 기호(4~7) 토지 : 현황 "도로"임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 북동측으로 기호(4~7) 토지를 이용 한 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.). 일련번호(4,5) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.). 일련번호(6,7) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트 연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.).

제시목록 외의 물건

"건물평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 난연판넬지붕 2층 건물로서 (사용승인 : 2020.01.21) 외벽 : 판넬 및 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 타일 등 마감 창호 : PVC새시 창호임. 기호(3) : 일반철골구조 난연판넬지붕 2층 건물로서 (사용승인 : 2020.05.19) 내.외벽 : 샌드위치판넬 마감 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

기호(2,3) : 근린생활시설(사무소 및 작업장 등)로서 현재 운휴 상태로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 등 되어 있으며, 기호(3) 건물에 화물용리프트 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 철제컨테이너박스는 매각에서 제외
목록 4,5,6,7. 토지는 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2025타경34629 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 구래리 804-24

용도: 공장

감정가: 3,283,785,640원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 총면적: 3,306.00㎡ (약 1000.1평)

토지 지분 면적: 2,414.7958999999996㎡ (약 730.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 총면적: 853.19㎡ (약 258.1평)

건물 지분 면적: 853.19㎡ (약 258.1평)

건물 제시외 면적: 149.50㎡

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함, 철제컨테이너박스는 매각에서 제외. 목록 4,5,6,7 토지는 지분매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리 소재 ‘향동교차로’ 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 중소규모 각종 공장 및 임야 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난시됨.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지대의 세장형 토지로서 자체 지반이 평탄하게 조성되어 공업용 건부지로 이용 중임. 기호(4~7) 토지는 현황 "도로"임.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북동측으로 기호(4~7) 토지를 이용한 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할 지역), 제한보호구역(육군제17사단 협의 지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

일련번호(4,5) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할 지역), 제한보호구역(육군제17사단 협의 지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

일련번호(6,7) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할 지역), 제한보호구역(육군제17사단 협의 지역), 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2.6. 주변 환경 및 혐오시설

본건 주변 지역은 다수의 중소규모 공장 밀집 지역으로, 조사된 바로는 인근에 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. (다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 토지 등기부 요약

현재 등기부상 소유권 이전 및 공동 담보 설정 내역이 있으며, 말소 기준 권리인 을3 근저당권(중소기업은행, 2021.07.26.) 이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소 예정으로 확인됩니다.

3.3. 건물 등기부 요약

건물 등기부 역시 토지 등기부와 유사하게 소유권 보존 및 이전, 공동 담보 설정이 확인되며, 말소 기준 권리인 을1 근저당권(중소기업은행, 2021.07.26.) 이후 접수된 권리들은 말소 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 기재되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권 내용에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리 소재 공업 지역에 위치하며, 주변은 중소규모 공장들이 밀집한 산업 단지 형태를 띠고 있습니다. '향동교차로' 인근으로 교통 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 잠재력

지역 내 공장 밀집으로 인해 관련 산업 종사자들의 수요가 있을 수 있으며, 도로망 확충 등 도시계획에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

김포시 양촌읍에 위치하여 지역 내 행정복지센터, 소규모 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 본건이 공장 밀집 지역에 위치하므로 주거 편의 시설보다는 산업 활동 관련 편의 시설 접근성이 상대적으로 중요합니다.

5.2. 대중교통

인근 버스 노선을 통해 김포 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건은 유동화 물건이며 공동 담보로 설정되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 토지 중 일부(목록 4,5,6,7)는 지분 매각 대상이므로, 이 부분에 대한 주의 깊은 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 준보전산지 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

일괄 매각 대상에 제시외 건물은 포함되나, 철제컨테이너박스는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 분리 및 이동 가능한 물건에 대한 명확한 구분이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리 소재 공장용지 및 건물로, 감정가 32억원대에 해당하는 물건입니다. 2020년에 신축된 건물로 비교적 신축 연도가 짧고, 토지 및 건물 면적이 상당하여 산업 활동을 위한 기본적인 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, 토지 일부 지분 매각, 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보), 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로, 즉시 사용이 가능하거나 최소한의 보수만으로 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

8.2. 입지 및 지역적 특성

공장 밀집 지역에 위치하여 관련 산업 시설로서의 활용성이 높습니다. 김포시의 지속적인 개발 계획 및 수도권 접근성을 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 토지 활용 가능성

총 3,306.00㎡ (약 1000.1평)의 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 이 중 일부 지분 매각 대상 토지(4~7번)가 도로로 이용되고 있어, 토지 이용 계획 및 관련 법규 검토 후 효율적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 3,283,785,640원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(지분 매각, 토지 이용 제한, 확인되지 않은 지상권 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 인수할 임차보증금이 없는 상황이므로, 해당 감정가를 초기 참고 가격으로 설정하고, 추후 현장 조사, 주변 시세 분석, 낙찰 통계 등을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.