나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34650 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 243 목화빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "동곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2001-05-10)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 243번지 목화빌라 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경34650 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 김 입니다. 감정평가액은 170,000,000원이며, 토지면적은 21.18㎡(약 6.41평), 건물면적은 43.80㎡(약 13.25평)입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, "동곡초등학교" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 북측으로 도로가 접해 있으며, 이를 통해 차량 통행이 가능합니다. 토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동곡초), 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 27일자 도봉세무서장의 압류입니다.

본건의 주요 권리사항으로는 을구 11번 순위의 주택임차권이 있습니다. 권리자는 김 이며, 보증금 170,000,000원에 전입일자는 2022년 3월 24일, 확정일자는 2022년 4월 15일입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

또한, 갑구 11번 순위의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 이는 채권자 김 이 신청한 것으로 보입니다. 이 강제경매는 매각으로 소멸될 예정입니다.

권리분석 상 특이사항으로 '대항력 있는 임차인', '선순위 임차권'이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다.

별도로, 샷시조 판넬지붕 등의 제시외 건물(발코니 약 29.31㎡)이 평가에 포함되어 매각에 포함되므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-24, 확정일자 2022-04-15, 배당신고일자 2024-04-08, 대항력 있음.

주의사항: 을구 11번 순위의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 김 이 강제경매 신청인이면서 선순위 임차권을 보유하고 있어, 배당을 통한 보증금 전액 회수가 어려울 것으로 예상되며, 이는 낙찰자가 해당 보증금액을 추가로 부담하게 될 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 지역이며, 주변에 근린생활시설과 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래, 전용면적 45.33㎡, 거래가 144,000,000원 (㎡당 약 317.6만원)

* 2026년 7월 거래, 전용면적 47.94㎡, 거래가 140,000,000원 (㎡당 약 292.0만원)

* 2026년 7월 거래, 전용면적 48.64㎡, 거래가 172,000,000원 (㎡당 약 353.6만원)

분석 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 ㎡당 약 292만원에서 354만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 170,000,000원이며, 건물면적 43.80㎡ 기준 ㎡당 약 388만원으로, 이는 주변 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 동곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 가까운 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인 인수'입니다. 임차인 김 은 170,000,000원의 보증금을 가지고 선순위 임차권을 보유하고 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자에게 그대로 인수됩니다. 현재 경매 신청 금액과 임차인의 보증금액이 동일하므로, 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 이 보증금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

또한, 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 잔금 납부 시점에 따라 토지거래허가 절차가 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.

건물 자체적으로는 2001년 사용승인된 건물로 연식이 있어 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다. 제시외 건물(발코니 등 약 29.31㎡)이 평가에 포함되어 매각되므로, 법적 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

주변 시설 분석 결과, "공장"이 인접한 것으로 나타나, 일부 민감한 입찰자에게는 혐오시설로 간주될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 다세대주택으로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으나, '대항력 있는 선순위 임차인 인수'라는 중대한 권리상 하자를 안고 있습니다. 감정가는 170,000,000원이지만, 낙찰자가 이 금액으로 낙찰받더라도 임차인에게 170,000,000원의 보증금을 추가로 지급해야 하므로, 총 실질 지불액은 340,000,000원에 달하게 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있으며, 인수해야 할 임차 보증금액이 부동산 자체의 시장 가치를 초과하는 상황입니다. 이러한 권리관계는 낙찰 시 상당한 금전적 손실을 초래할 수 있는 매우 위험한 투자 대상임을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 권리관계에 따른 위험이 매우 크기 때문에, 투자 가치를 판단하기 위해서는 지역의 장기적인 개발 가능성 및 부동산 가치 상승 여부에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 그러나 현재로서는 인수해야 할 임차 보증금액이 부동산의 실질 가치를 상회할 가능성이 높아, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못한다면 투자로서의 매력은 매우 낮다고 판단됩니다. 이는 '권리분석'에 따른 위험 감수가 필수적인 초고위험 투자 대상입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

* 감정가: 170,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 170,000,000원

* 주변 시세 (건물면적 43.80㎡ 기준): 약 139,000,000원 ~ 155,000,000원

예상 입찰가 산정 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산할 경우, 본 물건의 실질적인 가치를 평가해야 합니다. 본건의 시장 가치(주변 시세 기준 약 139,000,000원)에서 인수해야 할 임차 보증금(170,000,000원)을 차감하면, 사실상 마이너스(-)의 가치를 지닙니다.

이는 낙찰 후 총 지불액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 함을 의미합니다. 예를 들어, 만약 입찰가를 X원이라고 가정하면, X + 170,000,000원 <= 139,000,000원이라는 비현실적인 결론이 도출됩니다.

현실적으로 법원 경매에서는 최저 매각 가격(일반적으로 감정가의 70~80%)이 존재하므로, 입찰가를 0원 이하로 설정하는 것은 불가능합니다. 본 건의 경우, 감정가 170,000,000원에서 인수 보증금 170,000,000원을 제외하면 이론적인 입찰가는 0원이 됩니다.

따라서, 인수해야 할 보증금이 부동산의 시장 가치를 초과하는 상황이므로, 본 물건에 대한 적극적인 입찰은 권장되지 않습니다. 만약 입찰을 진행하더라도, 총 지불액이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 매우 신중하게 결정해야 하며, 사실상 현 시점에서의 현실적인 입찰가는 0원에 수렴 한다고 볼 수 있습니다. 이는 본 물건이 유찰될 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.