나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34723 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡본1동행정복지센터' 북측 도로월편에 위치 하며 부근은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경인전철역(부천역)이 소재합니 다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 중 5층 506호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지를 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 로폭 약 10m, 8m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소류2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34723 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층 506호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2021년 01월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 5층

건물 면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지 면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

감정가: 215,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 관리 현황

주차시설: 기계식 주차설비 보유 (총 125대 주차 가능)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 '심곡본1동행정복지센터' 북측에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경인전철 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건은 동측 및 남측으로 각각 폭 약 10m 및 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 1번 근저당권 (이세원, 2022-06-30 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김하나

보증금: 216,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-04-25

배당신고일자: 2024-07-30

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상 처리되었으나, 등기부상 주택임차권(을2)이 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

없음 (단, 물건명세서상 '을구 순위 2번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되었으나, '한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인 필요)

3.4. 말소되는 권리

등기부상 을구 1번 근저당권, 을구 2번 주택임차권, 갑구 6번 압류(부천시), 갑구 7번 압류(서울특별시), 갑구 8번 가압류(주택도시보증공사), 갑구 9번 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 등기부 채권 총액

518,500,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 이용 상태

본 물건은 '오피스텔'로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시설

본 건물은 부천역 인근 상업지역에 위치하며, 이마트, 하나로마트, 자유시장 등이 도보 거리에 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 부천역 로데오거리, 먹자타운이 인접해 있으며, 심곡천 복원사업과 연계되어 유동인구 증가가 기대됩니다.

4.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 5층이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변에서 직접적으로 혐오시설이 언급되거나 검색되지 않았으나, 부천시 대장동 일대에 광역소각장, 하수처리장 등 혐오시설이 집적된 사례가 있어 잠재적 가능성은 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등 토지거래 계약 시 허가가 필요할 수 있습니다. (다만, 본 건은 건물 등기부상의 집합건물이므로 일반적인 토지거래허가와는 다를 수 있으며, 실제 낙찰자의 상황에 따라 확인 필요)

5.2. 대항력 있는 임차인 (확인 필요)

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 상충되는 정보입니다. 등기부상 '주택임차권(을2)'이 존재하나, 매각으로 말소되는 것으로 보입니다. (단, '한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 문구는 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.)

5.3. HF 인수조건 변경

본 건은 한국주택금융공사(HF) 관련 경매 물건으로, 'HF 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 HF가 임차권 인수 시 대항력을 포기하고 임차권을 말소하는 조건으로 경매가 진행됨을 의미하며, 낙찰자는 미배당금에 대해 별도 채권 회수 부담이 없으나, HF가 직접 낙찰받아 관리하는 경우도 많으므로 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

5.4. 높은 임차보증금

임차인 김하나 씨의 보증금이 216,000,000원이며, 이는 본 건의 감정가(215,000,000원)보다 높은 금액입니다. 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 일부 미배당금이 발생할 가능성이 있어 인수되는 보증금은 없으나, 낙찰 후 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

6. 시세 분석

6.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 23일: 18.89㎡, 5층, 105,000,000원 (약 1837만원/평)

- 2026년 1월 24일: 19.34㎡, 6층, 100,000,000원 (약 1709만원/평)

- 2026년 3월 7일: 24.3㎡, 6층, 130,000,000원 (약 1769만원/평)

6.2. 시세 동향

최근 거래 사례를 볼 때, 코모도타워 오피스텔의 면적별 실거래가는 약 1700만원~1800만원/평 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건은 36.00㎡(약 10.89평)이므로, 유사 면적과 층수(5층)의 가격대를 적용하면 약 200,000,000원 내외의 시세로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 준공)이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 다만, '토지거래허가구역' 지정, 'HF 인수조건 변경' 관련 특이사항, 그리고 임차인의 보증금이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히, '대항력 있는 임차인' 관련 정보와 실제 임차인 현황의 상이함은 철저한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 기대

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 (시세 분석 기반)

* 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 상업지구 인접

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,000,000원이며, 시세 분석 결과 약 200,000,000원 내외로 추정됩니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이러한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

'HF 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.