나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34618 [1] 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 288-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 소재 ‘쇄암리마을회관’ 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형에 가까운 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호2: 사다리형에 가까운 토지로서 '도로'등으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 세로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가 축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다 세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지상의 바닥포장, 펜스, 조경수목, 석축 등은 토지에 포함평가되었음. - 본건의 개략적인 위치 및 경계 등은 지적도면, 건축물현황도(배치도) 등을 종합 참작하였 고, 정확한 위치·경계 등의 확인은 측량을 요하는 사항임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3(1동)은 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 마감. 창호: 샤시 창호임. 기호4(2동)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

기호3,4 공히 공장(제조공장,사무실 등)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 수변전설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’등과 같이 본건 내에 제시외물건㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물의 기본전기설비, 캐노피 및 기호4(2동) 건물의 옥탑 등은 본체 건물의 재조달원 가에 포함평가되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 공장저당 기계,기구 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 288-8에 소재한 공장 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경34618 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 288-8

* 용도: 공장

* 감정가: 2,643,898,000원

* 토지면적: 2,315.00㎡ (약 700.3평)

* 건물면적: 1,160.82㎡ (약 351.1평)

* 1동 (기호3): 일반철골구조, 난연판넬지붕, 단층, 약 750㎡

* 2동 (기호4): 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 3층, 약 410.82㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 공장저당 기계, 기구 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 소재 ‘쇄암리마을회관’ 남측 인근에 위치하며, 주변 지역은 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있어 교통이 용이한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있음.

* 인접 도로상태: 남동측으로 세로폭의 포장도로에 접하고 있음.

* 주변 시설: 본건 주변은 산업단지, 농경지, 소규모 주거지역 등이 혼재되어 있으며, 일반적인 공업단지의 형태를 띠고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황: 토지 및 건물 등기부등본 상에 다수의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나, 말소기준권리(을7: 중소기업은행 근저당, 2019.08.30. 접수)보다 후순위로 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 을7 (중소기업은행 근저당, 2019.08.30.)

* 등기부상 총 채권액 합계: 4,791,594,111원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금 부담은 없는 것으로 보임. 다만, 임대관계는 미상임.

* 특이사항: 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상으로는 중소기업은행의 지상권(을8)이 말소된 것으로 기재되어 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 김포시 대곶면의 공업지역에 위치하여, 주변에 유사한 공장 및 산업 시설들이 다수 분포하고 있어 산업 활동이 활발한 지역임.

* 주변 산업 환경: 인근 지역은 다양한 제조업체들이 입주해 있으며, 물류 및 생산 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

* 외부 시설 검색 결과: 주변 지역에 대한 일반적인 위성 지도 및 공공 정보 검색 결과, 현저한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해물질 배출 공장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 인접한 공장의 종류 및 운영 현황에 따라 잠재적인 환경 영향 가능성은 존재할 수 있음.

* 잠재 수요: 본건의 용도 및 입지 조건으로 볼 때, 제조업체, 물류 창고, 생산 시설 등 관련 산업 분야에서의 임대 또는 매입 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 경기도 서북부 지역 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리함.

* 편의시설: 본건 인근에는 기본적인 생활 편의를 위한 시설들이 일부 소재하고 있으나, 종합적인 쇼핑, 문화, 의료 시설 등은 차량을 이용하여 인근 도시 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됨.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 쾌적하고 조용한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 불확실성: 물건명세서 상 지상권이 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 등기부상 말소 처리된 경우로 권리관계에 대한 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 필요함.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 관련 법규 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 시 이를 충분히 고려해야 함.

* 건축물 노후화 및 유지보수: 건물 연식(사용승인일 2020.06.03.)을 고려할 때, 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 투자 비용이 발생할 수 있음.

* 유동화물건 특성: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 이해관계인의 존재 가능성이 있으므로, 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

* 제시외 물건: 제시외 건물 및 공장저당 기계, 기구가 포함 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 낙찰 후 인수 시 발생하는 비용 등을 사전에 검토해야 함.

* 정확한 위치 및 경계: 감정평가 요약에 따르면, 본건의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하다는 점을 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적과 두 개의 건물(주요 공장 건물 포함)을 일괄하여 경매로 매각하는 물건입니다. 주변 산업단지와의 연계성 및 차량 접근성 등 산업 활동을 위한 입지 조건이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 소멸 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서와 등기부상의 권리 소멸 여부에 대한 일부 상이점, 임대 관계 미상, 다양한 토지 이용 규제, 유동화 물건이라는 특수성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물 및 기계, 기구의 포함 여부도 낙찰인이 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 김포시 대곶면의 산업 지역에 위치하여 관련 산업체와의 연계 및 운영에 유리함.

* 권리상태: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상됨 (단, 지상권 관련 확인 필요).

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매수하므로, 토지의 잠재적 가치와 건물 활용성을 복합적으로 고려한 투자가 가능함.

* 제시외 자산 포함: 제시외 건물 및 기계, 기구가 포함되어 있어 추가적인 자산 가치 확보 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(2,643,898,000원) 및 총 채권액(4,791,594,111원)을 고려한 시장 가치 분석을 기반으로 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적은 점은 긍정적 요인입니다.

* 유동화 물건이라는 특성을 감안하여, 일반 경매 물건과는 다른 접근 방식이 필요할 수 있습니다.

* 정확한 시장 시세, 건물 상태, 주변 유사 물건과의 비교, 향후 건축물 활용 가능성 및 예상 투자 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 본 건에 대한 철저한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 현실적인 투자 가치를 판단하고, 이를 바탕으로 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.