나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4126 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 88-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경 은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 ‘단독주택’ 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건은 지적상 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하나 본건 토지와의 고저차이 가 있어, 남측의 약 1.5m 내외의 타인 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단 독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

제시목록 외의 물건

대상 토지상에는 후첨 ‘지적도 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외건물㉠~㉦이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브기와지붕(현황: 슬래브지붕) 2층 건물로 (사용승인일 : 1980.10.29) 외 벽: 벽돌쌓기 마감 및 페인팅 마감 등. 창 호: 새시 창호 등입니다.

이용상태

'단독주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

공부상 지붕구조는 "슬래브기와지붕"으로 등재되어 있으나, 현황 "슬래브지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다. ② 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 1. 토지는 지분매각
목록 2. 건물의 변소 1.98㎡는 멸실 상태로 매각 제외하며, 위반건축물 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4126 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 사항

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 88-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 757,856,860 원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 353.10㎡ (약 106.81평)

* 토지지분: 191.09772㎡ (약 57.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 131.76㎡ (약 39.85평)

* 건물지분: 131.76㎡ (약 39.85평)

* 건물 제시외면적: 242.05㎡ (약 73.22평)

1.4. 매각 대상 및 특이사항

* 매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

* 특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보, 대항력있는임차인, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 목록 1. 토지는 지분매각

* 목록 2. 건물의 변소 1.98㎡ (약 0.60평)는 멸실 상태로 매각 제외하며, 위반건축물 등재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로, 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 대체로 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로 상황

* 토지는 대체로 사다리형으로 '단독주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 지적상 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하나, 본건 토지와의 고저차가 있어 남측의 약 1.5m 내외의 타인 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 양

* 보증금: 22,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2011-03-29, 확정일자: 2011-03-29, 배당신고일자: 2021-02-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2011-09-28, 확정일자: 2011-09-28, 배당신고일자: 2019-12-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (이대성)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2000-05-30

* 대항력: 있음

* 비고: 토지 등기부상 지분 매수자이며, 본건 토지 지상에 별도 소유 건물이 소재함. (권리분석상 대항력 있음)

* 임차인: 이 (이승규)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (이춘선)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 우리은행 근저당권, 2007-07-12 접수)

* 토지 등기부 요약:

* 여러 차례의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 있습니다.

* 우리은행 근저당권(108,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 다수의 근저당권, 압류, 가등기, 임의경매 등이 등기되었으나 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 243,070,000원

* 건물 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전 기록이 있습니다.

* 우리은행 근저당권(108,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 주택임차권, 압류 등이 등기되었으나 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 190,000,000원

3.3. 권리 분석 종합

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 이대성 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 토지 등기부상 지분 매수 및 토지 지상에 별도 소유 건물이 소재한다고 명시되어 있어, 단순 임차인으로 보기 어려운 복합적인 권리 관계가 추정됩니다. 이는 본건 명도 및 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 형성

* 본 물건은 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청 문의), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인 등 특정 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* "부천동여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

5.2. 편의시설

* 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재하는 주거지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설

* 제공된 정보 및 주변 환경 설명에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

* 본건은 토지 전체가 아닌 지분(191.09772㎡ / 약 57.81평)으로 매각됩니다. 이는 전체 토지에 대한 온전한 소유권 행사에 제약을 초래하며, 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 및 소유 건물 소재

* 임차인 이대성 씨는 대항력이 있으며, 0원 보증금/차임에도 불구하고 토지 지분 매수 및 별도 건물 소유가 확인됩니다. 이는 명도 및 소유권 행사에 예측 불가능한 위험 요소를 내포하며, 철저한 권리 분석 및 법적 검토가 요구됩니다.

6.3. 위반건축물 및 제시외 건물

* 건물에 위반건축물(주택 3층 64.89㎡ 불법증축)이 등재되어 있으며, 멸실된 변소(1.98㎡)는 매각에서 제외됩니다.

* 상당 면적(242.05㎡ / 약 73.22평)의 제시외 건물이 소재하는 것으로 파악되어, 이에 대한 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 거래 허가 구역

* 외국인 등 특정 거래 시 토지거래허가구역 내 거래 절차를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 단독주택으로 넓은 토지 면적을 가진다는 장점이 있으나, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 복합적인 권리 관계(별도 건물 소유), 위반 건축물 및 제시외 건물 소재 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인 이대성 씨의 권리 관계와 건물 명도 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사 및 법률 자문을 거친 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대지지분(약 57.81평) 대비 감정가의 상대적 적정성 검토: 토지 지분 매각으로 인한 제약을 고려하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

* 향후 정비 사업 등 개발 가능성: 주변 개발 현황 및 지역 특성 분석을 통해 장기적인 시세 상승 가능성을 모색해볼 수 있습니다. (단, 토지 지분 매각으로 인한 사업 진행 제약 고려)

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 757,856,860원을 기준으로, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 복합적 권리 관계, 위반건축물 및 제시외 건물 존재 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

본 건은 리스크가 높아 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 약 60% 수준인 480,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 투자자의 위험 감수 수준 및 철저한 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.