나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34693 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 388-14 가화주택 다동 4층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 동측 인근에 위치함. 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 지하1층/지상4층 건물로서 외벽 : 벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음. 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 고강동 388-14 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 절대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34693 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 388-14 가화주택 다동 4층 1호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 1992년 6월 19일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 75,000,000원

토지면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

건물면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 본건 부지 북측으로 세로변의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면(진입표면구역), 절대보호구역(고강초-교육청 문의), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 구청장의 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 인천지방법원 2023카단11853 가압류(채권자: 서원형)입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 있는 임차인)

본건에는 황정승 임차인이 있으며, 보증금 105,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2019년 12월 30일이며, 확정일자를 2019년 12월 16일에 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 6월 4일입니다. 등기부상 주택임차권(을구 9번)이 등기되어 있으며, 권리금액은 105,000,000원이고, 말소기준권리보다 선순위로 '인수' 사항으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 인수 및 말소 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 9번 임차권등기(황정승)가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소기준권리

인천지방법원 2023카단11853 가압류 (채권자: 서원형)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기(1990~2019년)에 건축된 주변 다세대주택의 실거래가는 면적 및 상태에 따라 100,000,000원에서 225,000,000원까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 75,000,000원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 유사 면적(약 28.56㎡)의 1999년식 건물(월드하니타운)이 2025년 12월 100,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 주변 시세 (임대)

주변 다세대주택의 임대 시세는 구체적인 정보가 제공되지 않았으나, 일반적으로 지역 내 수요에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 고강초등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 시점이 해당 기간 내에 포함되므로, 매수인은 구청장의 토지거래 허가를 취득해야 하는 절차가 필요합니다. 이는 취득 과정의 번거로움과 잠재적인 허가 거부 가능성을 내포합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인(황정승 )이 존재하며 보증금 105,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 감정가(75,000,000원)보다 높은 금액으로, 잔여 보증금 전액을 인수해야 할 경우 상당한 추가 자금 부담이 발생합니다.

6.3. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1992년으로, 약 34년 경과된 노후 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 항공표면(진입표면구역), 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 감정가보다 높은 금액의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담과 토지거래허가구역 지정이라는 두 가지 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 토지거래허가 기간 내 경매가 진행될 경우 허가 절차가 필수적이며, 임차인 보증금 인수액이 감정가를 초과한다는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 주변의 다른 다세대주택 시세와 비교 시 감정가는 합리적으로 보이나, 총 투자 비용을 고려할 때 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 고강초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

* 본건 자체의 감정가는 주변 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 75,000,000원을 기준으로 하되, 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택 실거래가(약 75,000,000원 ~ 100,000,000원)를 참고하여 산정하였습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수해야 하는 점과 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차상의 제약을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

75,000,000원 ~ 90,000,000원

9.3. 총 예상 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금)

최소 예상 입찰가(75,000,000원) 기준으로 볼 때, 총 예상 투자 비용은 최소 180,000,000원 (입찰가 75,000,000원 + 인수 보증금 105,000,000원) 이상이 될 것으로 예상됩니다. 이는 낙찰가에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.