나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34652 [1] 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-1 성원플라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 '마송중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린시설, 단독주택, 각급 학교 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일: 2019.07.05) 외벽: 석재 붙임 및 페인트 등 마감, 창호: 알루미늄새시 창호임.

이용상태

공부상 '일반음식점'임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재감지기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '자동차관련시설 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측, 남서측으로 각각 노폭 약 15미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제 한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>, 택지개발지구(김포 마송지구 택지개발예정지구 지정변경(2차)제2012-274호(2012.5. 30.))<택지개발촉진법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구 역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정 보과문의)이며, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거 래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34652 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-1 성원플라자 2층201호

* 건물명: 성원플라자

* 용도: 근린상가 (공부상 일반음식점, 현황 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 433,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 냉동냉장수산업협동조합

* 토지 면적: 126.16㎡ (약 38.16평)

* 건물 면적: 103.54㎡ (약 31.32평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 (사용승인일: 2019.07.05)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 '마송중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 아파트단지, 근린시설, 단독주택, 각급 학교 등으로 형성된 지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로: 북동측, 북서측, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 16일자 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 (금286,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위 권리(을3 근저당권, 갑5 임의경매, 갑6 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 '지상권'이 명시되어 있으나, 세부 내용 파악이 필요합니다. (제공된 정보에 구체적인 지상권 내용이 없어 일반적인 언급만 가능)

* 소유권 변동:

* 성민영 소유권 보존 (2019.07.09)

* 김인학 소유권 이전 (2022.02.16, 매매 금332,850,000원)

* 채무 총액 (등기부 기준):

* 근저당권 (을3): 286,000,000원

* 임의경매 (갑5): 224,574,599원 (경매 신청 채권액)

* 압류 (갑6): 김포시 (금액 미상)

* 등기부채권 총액: 286,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 반드시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현재는 '자동차관련시설 및 제2종근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 건축물대장상 용도와 현황 이용상태의 차이점을 시사합니다.

* 주변 상업시설: 본건은 아파트단지와 근린시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 있는 편입니다. 인근에 학교가 있어 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 본건 소재지는 '김포 마송지구 택지개발예정지구'로 지정 변경된 이력이 있어, 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 아파트단지 및 근린상가 내에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교육시설: 북동측 인근에 마송중학교가 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 김포시 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원인 점은 잠재적 명도 관련 이슈가 없을 가능성이 높으나, 혹시 모를 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 이용상태 차이: 공부상 '일반음식점'이나 현황 '자동차관련시설 및 제2종근린생활시설'로 이용 중인 점은, 추후 용도 변경 관련 인허가 문제나 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 존재할 수 있다는 점은 인수 여부를 반드시 확인해야 할 사항입니다. (세부 내용 미확인)

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리의 성원플라자 내 근린상가 점포로서, 신축 연도(2019년)가 비교적 최신이며 자체 이용 및 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 마송지구 택지개발 예정 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없다는 점은 명도 부담을 덜어줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2019년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포 마송지구 택지개발 예정지역 내 위치하여 향후 지역 활성화 및 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다용도 이용 가능성: '일반음식점' 외 '자동차관련시설 및 제2종근린생활시설'로 현황 이용 중이므로, 다양한 업종으로의 전환 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 임대 관계 미상 및 인수 보증금 0원으로 명도 과정에서 큰 저항이나 금전적 부담이 없을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 433,000,000원입니다. 본 물건의 현황, 입지, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준에서 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. (참고: 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 실거래가, 인근 유사 물건의 경매 낙찰가, 상권 분석 데이터 등이 추가적으로 필요합니다. 본 정보만으로는 정확한 예측이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.