나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34673 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 541-7 그랜드캐슬 102동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌음행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 단지형다세대주택 "그랜드캐슬 제102동" 제4층 제402호로서 인근은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

김포시와 서울특별시 경계지역에 위치하고 "김포골드라인 고촌역"과 국도48호선, 수도권제1순환고속국도 "김포I.C"가 동남측인근에 위치하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 규모의 단지형다세대주택 내 제4층 제402호로서 외벽 : 석재마감 창호 : 알미늄 및 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 수평표면구역(공항시설법), 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법), 하수처리구역(하수도법), 토지거래에 관한 허가구역(2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경34673 (1)

물건 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 541-7 그랜드캐슬 102동 4층402호

물건 용도: 도시형생활주택

감정평가액: 245,000,000원

토지 면적: 21.74㎡ (약 6.57평)

건물 면적: 32.53㎡ (약 9.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, "고촌행정복지센터" 북서측 인근의 단지형 다세대주택인 "그랜드캐슬 제102동" 4층 402호입니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합지역입니다. 김포시와 서울특별시 경계 지역에 위치하여 "김포골드라인 고촌역"과 국도48호선, 수도권제1순환고속국도 "김포IC"가 인근에 있어 대중교통 및 차량 접근성이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권은 주식회사덕양주택건설에서 김홍성으로 이전되었습니다. 말소기준권리(을3, 2022-09-23 접수 근저당권, 한화생명보험주식회사, 105,300,000원)를 기준으로 선순위 권리가 없습니다. 을구의 근저당권(을3, 을11) 및 갑구의 압류(김포시, 대한민국) 등은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 임차인 현황으로 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력이 있지만 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 건물 및 토지 분석

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 규모 단지형 다세대주택 내 4층에 위치하며, 외벽은 석재 마감, 창호는 알미늄 및 섀시 창호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적인 상하수도 및 위생 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 부정형의 평탄한 필지로 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 서측으로 중로에 접해 있습니다.

1.4. 상권 분석

해당 물건이 위치한 고촌읍 신곡리는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다수의 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있으며, 상가 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리합니다. "고촌행정복지센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

교통: 김포골드라인 고촌역 및 주요 도로망(국도48호선, 수도권제1순환고속국도) 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

편의시설: 상업지구와 인접하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 주상복합 지역으로 주거 환경은 양호하나, 개발 및 교통량 증가에 따른 소음 등이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 물건지 바로 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있으며, 이는 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 현재 사건이 최종적으로 진행되는지 여부를 확인해야 합니다.

임대차관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도 점유자가 있을 수 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 편리한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택입니다. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합하며, 투자 가치도 잠재되어 있습니다. 다만, 중복사건 및 임대차 관계 미상과 같은 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 고촌역과 주요 도로망 인접으로 서울 및 수도권으로의 출퇴근이 편리합니다.

생활 편의성: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 상품으로 적합합니다.

개발 잠재력: 김포 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 비슷한 층수 및 연식의 빌라(연립) 매매 사례(55.67㎡, 4층, 2018년식)가 265,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 약 4,760,000원으로 환산할 때, 본 물건(32.53㎡)의 시세는 약 155,000,000원으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 245,000,000원으로, 시세와 감정가 간에 상당한 차이가 있습니다. 중복사건, 임대차 미상 등의 리스크를 고려하고, 현 시세에 기반한 접근을 한다면, 예상 입찰가는 160,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 명도 가능성, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.