나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513217 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 571-39 미소가8차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제403호로서, 외벽 : 치장 돌붙임 및 드라이비트 마감. 창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기(8인승) 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장세로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 미추홀구 용현동 571-39번지 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 인천광역시 미추홀구 용현동 571-41번지 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대하여 전세권등기<2022.05.27>되어 있는바 경매 업무시 참조하시기 바랍니다.<전세금:180,000,000>

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513217 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 571-39 미소가8차 4층403호

용도: 다세대주택

토지면적: 22.28㎡ (약 6.74평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 135,000,000원

1.3. 건물 정보

건축년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 내 제4층 제403호

연면적: 853.39㎡ (약 258.16평)

대지면적: 317.1㎡ (약 95.92평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주위환경은 보통 시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 31일 등기된 기흥세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 김*성

보증금: 180,000,000원

전입일자: 2022.05.16

확정일자: 2022.05.16

대항력: 있음

등기부상 권리: 을구 1번 전세권설정 (김창성, 2022.05.27. 등기, 180,000,000원)

물건명세서상 인수 여부: 본 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 기타 권리사항

을구 1번 전세권설정(김창성)은 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인에게 인수됩니다.

갑12 압류(기흥세무서장)는 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

갑13, 갑14, 갑15 압류 및 갑16 강제경매(채권자: 김창성)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 인천 미추홀구 용현동에서 거래된 다세대주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 38.67㎡(약 11.7평), 1991년식, 6,000만원 (약 155만원/㎡)

* 69.25㎡(약 20.9평), 2004년식, 11,000만원 (약 159만원/㎡)

* 32.76㎡(약 9.9평), 1996년식, 6,690만원 (약 204만원/㎡)

본건은 2015년식, 전용면적 49.80㎡(약 15.06평)으로, 제공된 시세 사례 대비 비교적 최신 건물에 속하며 중간 규모의 면적을 가지고 있습니다. 위 시세(약 155만~204만원/㎡)를 적용 시, 본건의 순수 부동산 가치는 약 77,000,000원에서 101,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 135,000,000원은 주변 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 180,000,000원의 전세 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 입찰가와 별도로 추가로 부담해야 할 금액이며, 본건의 순수 가치(감정가 또는 시세)를 훨씬 초과하는 부담이 발생합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 용현초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중대한 리스크는 180,000,000원의 전세 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 상당한 금액이며, 경우에 따라서는 순수 부동산 가치를 초과할 수 있습니다.

6.2. 지역별 부동산 시장 변동성

인천 미추홀구 지역의 부동산 시장 변동성에 따라 향후 부동산 가치 하락의 위험이 존재할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 가능성

주변 시설에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연식 대비 감정가는 적정 수준일 수 있으나, 180,000,000원의 전세 보증금 인수 조건으로 인해 매수인의 총 실질 부담액이 부동산 자체의 시장 가치를 현저히 초과할 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 채권자인 임차인이 직접 경매를 신청했으나, 인수되는 전세 보증금으로 인해 경매 절차를 통한 채권 회수에 난항이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 인수해야 하는 높은 금액의 전세 보증금으로 인해 일반적인 투자 관점에서의 매력도는 매우 낮습니다. 특별한 전략이나 개인적인 이유(예: 임차인 본인이 낙찰받아 자신의 보증금 회수를 시도하는 경우 등)가 있지 않다면 투자를 권장하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 매수인이 180,000,000원의 전세 보증금을 인수해야 하므로, 실제 총 매수 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 순수 가치(감정가 135,000,000원)를 초과하게 되는 구조입니다.

이러한 상황에서는 합리적인 투자자라면 입찰을 신중하게 고려해야 하며, 입찰가를 산정하는 것이 매우 어렵습니다. 만약 감정가인 135,000,000원을 입찰가로 책정할 경우, 총 매수 부담액은 315,000,000원 (135,000,000원 입찰가 + 180,000,000원 인수 보증금)이 됩니다. 이는 본건의 감정가 대비 약 233%에 달하는 금액으로, 투자 시 상당한 손실이 예상됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 '예상 입찰가'를 합리적인 수준으로 제시하기는 현실적으로 어렵습니다. 만약 입찰을 고려한다면, 총 부담액(입찰가 + 180,000,000원)이 본건의 실질 가치를 초과하지 않도록 극히 보수적으로 접근해야 하며, 잠재적으로는 법원에서 정한 최소 입찰가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.