나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513230 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 341-12 천우로미오빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 동류형의 공동주택 및 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 공동 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외 벽 : 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지세에 위치하는 가장형의 토지로서, 현재 '천우로미오빌' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513230 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 341-12, 천우로미오빌 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (동일인으로 추정되는 임차인 김기봉이 강제경매를 신청함)

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 23.17㎡ (약 7.01평)

건물면적 (전용면적): 59.72㎡ (약 18.07평)

건물 총면적 (집합건축물대장상): 673.49㎡ (약 203.73평)

건물 층수: 지상 4층 중 1층

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2024년 5월 7일 접수된 남동세무서장의 압류 (등기부상 말소기준권리로 명시됨)

인수되는 권리: 을구 15번, 김기봉의 주택임차권 (보증금 150,000,000원, 2021년 12월 30일 전입)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 소재하며, '문학초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 형성된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 접근성

인천대로 등 주요 도로와의 접근성이 나쁘지 않아 시내 및 외곽으로의 이동이 비교적 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 7일에 접수된 남동세무서장의 압류입니다. 이 압류보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지만, 후순위 권리는 원칙적으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 15번으로 등기된 김기봉의 주택임차권(보증금 150,000,000원)이 이에 해당합니다. 이 임차보증금은 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김기봉

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 30일

확정일자: 2021년 12월 08일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인입니다. 또한, 본건 강제경매의 채권자로서 경매를 신청한 점이 특이사항입니다. 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대수익 발생 여부 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이다예

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 02월 06일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력은 있으나, 보증금 및 확정일자 정보가 없어 인수 여부 및 금액 산정에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 편이며, 소규모 점포들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어집니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 면적(59.58㎡)의 다세대주택이 2026년 5월에 118,000,000원 (2층), 81,000,000원 (3층)에 거래되었습니다. 또한, 면적이 작은 45.194㎡ 다세대주택이 2026년 5월에 121,000,000원 (2층)에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 59.72㎡ 면적이며 1층이라는 점을 감안할 때, 최근 거래가 중 2층 거래가인 118,000,000원보다 다소 낮은 수준에서 시세가 형성될 수 있습니다. 그러나 감정가 139,000,000원은 최근 거래가보다 높은 편이며, 이는 향후 가격 상승 가능성 또는 감정가의 보수적 산정 가능성을 시사합니다.

가장 중요한 점은 150,000,000원의 임차보증금 인수 부담입니다. 이는 실질적인 낙찰자의 총 매수 금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

도보로 통학 가능한 거리에 문학초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 기타 시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (인천광역시 미추홀구 문학동 341-12번지 일대 주변 시설 조사 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 부담

가장 큰 리스크는 150,000,000원의 임차보증금 인수 부담입니다. 이 금액을 배당에서 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이를 추가로 부담해야 하므로 총 매수 금액이 크게 늘어납니다.

6.2. 공실 위험 및 임대수익 불확실성

두 임차인 모두 차임이 0원으로 기재되어 있어, 현재 임대수익이 발생하지 않거나 복잡한 채권채무 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 명도시 임대차 관계 정리 및 이사비 등 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 1층 거주 단점

일반적으로 1층은 채광, 통풍, 보안 등의 면에서 다른 층에 비해 선호도가 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 문학초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지 자체는 무난합니다. 그러나 150,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 또한, 임차인 전원의 차임이 0원으로 기재된 점은 실제적인 임대수익 발생 여부 및 명도 과정에서의 복잡성을 시사합니다. 임차인 김기봉이 경매를 신청한 채권자라는 점 또한 특이사항으로, 채권 및 임차권 관련 복잡한 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 높은 보증금 인수 부담과 임대수익 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군(문학초등학교)과 비교적 양호한 주거 환경

* 인근 지역의 지속적인 개발 가능성 및 향후 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

제공된 자료와 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 제안합니다.

본 입찰가 산정은 인수해야 하는 150,000,000원의 임차보증금을 제외한, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 하였습니다. 감정가(139,000,000원)와 유사 면적의 최근 거래가(118,000,000원)를 참고하되, 1층이라는 점과 인수 부담으로 인한 위험 요소를 반영하여 보수적으로 산정하였습니다. 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용과 예상 수익률을 반드시 재산정하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.