나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513189 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 11층1101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 '도원역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제11층 제1101호로서, 외벽 : 외장벽돌 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 3필지 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '경인로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 162-81번지, 162-82번지 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) - 162-84번지 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '전기공급 제한(전류제한) 예정 알림 / 전기공급 정지 예정 안내'가 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513189 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 11층1101호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 11.98㎡ (3.62평)

* 토지지분: 11.98㎡ (3.62평)

* 건물면적: 67.36㎡ (20.37평)

* 건물지분: 67.3593㎡ (20.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 228,000,000원

1.3. 건축물 정보

* 건축물명: 소노하임

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제11층 제1101호

* 준공년월: 2018년 1월 (사용승인일 기준)

* 건물 용도: 업무시설, 공동주택 (본건은 다세대주택으로 이용 중)

1.4. 주요 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 감정평가서상 현관에 '전기공급 제한(전류제한) 예정 알림 / 전기공급 정지 예정 안내' 부착 확인됨. 경매 참여 시 반드시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있음.

* 근거리에 지하철 1호선 '도원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 남측 '경인로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 ), 보증금: 240,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14, 확정일자: 2022-01-28, 배당신고일자: 2024-03-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: (갑7) 2025-04-22 가압류 (서민금융진흥원)

* 본 경매 사건 (갑9) 2025-10-17 강제경매 (주택도시보증공사)가 말소기준권리보다 후순위이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 을구 순위 3번 주택임차권등기 (홍지미, 보증금 240,000,000원)는 물건명세서상 '다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '말소' 처리되었으므로 매수인이 인수하지 않음.

* 총 등기부채권액: 250,301,453원

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

* 162-81, 162-82번지: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25., 외국인 한정)

* 162-84번지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25., 외국인 한정)

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 3필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중임.

4.2. 최근 시세 동향 (제공된 JSON 정보 기준)

* 2026년 5월 기준, 인근 지역 다세대주택 거래 사례:

* '신영아트빌(248-164)' 61.48㎡ (약 18.6평): 6,370만원 (약 342만원/평)

* '동은히딩크빌' 34.39㎡ (약 10.4평): 7,200만원 (약 692만원/평)

* '숭의빌라' 50.98㎡ (약 15.4평): 3,600만원 (약 234만원/평)

* 주목할 점: 제공된 JSON의 최근 매매가는 본건의 감정가(228,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 반영 시 주의가 필요합니다. 실제 거래 단가와 감정가의 괴리가 큰 편입니다.

5. 생활정보

* 건물 내 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

* 건물은 12층 규모이며, 본건은 11층에 위치함.

* 주변 주거 및 상업시설 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 전기 공급 제한 안내: 건물 현관에 '전기공급 제한(전류제한) 예정 알림 / 전기공급 정지 예정 안내'가 부착되어 있어, 입찰 전 및 낙찰 후 전기 공급 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다. 이는 실질적인 거주 및 이용에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

* 인근 지역 장례식장 신·증축 논란: 숭의동 일대에서 장례식장 신·증축 관련 주민 반발이 지속되고 있어, 주거 환경 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 소유권 이전 및 기타 권리들이 경매로 인해 소멸될 예정이어서 권리상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 또한, '소노하임'이라는 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 및 입지 조건도 양호한 편입니다.

하지만, 현관에 부착된 '전기 공급 제한 안내문'은 명확한 리스크 요인이며, 인수해야 할 보증금은 없으나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 제공된 JSON의 최근 시세 동향은 본건 감정가와 큰 차이를 보여 시장 가치 판단에 신중해야 합니다. 또한, 주변 지역의 장례식장 건설 논란은 주거 환경에 대한 우려를 제기합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 없음 (인수 보증금 0원).

* 비교적 신축인 '소노하임' 건물에 위치.

* 숭의역 및 도원역 접근성이 양호하여 교통이 편리함.

* 주변 상업/주거 혼재 지역으로 생활 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원이며, 인수하는 보증금이 없어 권리상 단순 물건으로 볼 수 있습니다. 다만, '전기 공급 제한 안내문'이라는 중대한 하자 리스크와 제공된 JSON상의 낮은 시세 동향, 인근 장례식장 논란 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적(61.48㎡)의 '신영아트빌' 사례가 6,370만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 '소노하임' 건물의 신축 연식(2018년)을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 하되, 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

권리상 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 약 75% 수준으로 낙찰가를 예상해볼 수 있습니다.

* 감정가: 228,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 170,000,000원

본 입찰가는 일반적인 경매 투자 전략에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 면밀한 권리관계 확인, 전기 공급 제한 문제 해결 가능성 검토, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.