나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513221 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 475-1 용마루아파트 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현2동행정복지센타"북동측에 위치하며, 주변 은 동유형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제2층 제203호로서, (사용승인일2017.06.02) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로인 "인주대로"가 소재하고, 남동측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인 천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513221 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 475-1 용마루아파트 2층 203호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 오피스텔, 공동주택 및 업무시설로 등재)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 14.67㎡ (약 4.44평)

건물면적: 79.05㎡ (약 23.91평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 (주택도시보증공사)

사용승인일: 2017년 06월 02일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 203호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현2동행정복지센터" 북동측에 위치합니다. 주변은 동유형의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건 북동측으로 광대로인 "인주대로"가 접해 있으며, 남동측으로 세로의 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

인천지방법원 2025카단103272 (인천신용보증재단 가압류, 2025.03.27 접수)

* 주요 권리 내용

- 소유권이전 (갑4, 2017.07.05)

- 주택임차권 (을3, 배한이, 2024.04.02 말소 예정, 210,000,000원)

- 가압류 (갑5, 인천신용보증재단, 21,124,971원)

- 가압류 (갑6, 경기신용보증재단, 17,020,806원)

- 압류 (갑7, 국민건강보험공단)

- 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사, 210,000,000원) - 본건 경매개시결정

- 압류 (갑11, 경기광주세무서장)

* 임차인 현황

임차인: 배 (주택도시보증공사)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 04일

확정일자: 2022년 02월 15일

배당신고일자: 2024년 04월 02일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권 등기는 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점 참고하시기 바랍니다.

* 총 권리 금액 (등기부채권 총액)

245,145,777원

1.4. 상권분석

* 주변 환경

용현2동행정복지센터가 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 주 이용 용도

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 실제로는 공동주택 및 업무시설 용도로 복합적으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 인프라

대로변에 위치하여 접근성이 좋으며, 인근에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

용현시장, 홈플러스(인하점) 등 쇼핑 시설과 인천나은병원 등 의료 시설이 인접해 있습니다.

* 교육시설

용현초등학교, 용정초등학교, 학익초등학교 등 초등학교와 용현중학교, 학익중학교 등 중학교, 용현여고, 인하부고 등 고등학교가 주변에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공공시설

용현2동행정복지센터가 가까이 있습니다.

* 대중교통

인근 버스정류장을 통해 다양한 노선의 버스 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 낙찰 후 해당 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 및 인수 조건 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 만약 외국인이 낙찰받을 경우, 해당 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 건물 용도 불일치 가능성

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등록되어 있으나, 본건의 실제 이용 상태 및 건물 표제부상의 '기타 용도'에 '공동주택, 업무시설'로 기재된 점으로 미루어볼 때, 건축물대장과의 차이 또는 복합 용도로 사용될 가능성이 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 일치하는지 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재한 용마루아파트 2층 203호로, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 건물은 2017년에 사용 승인된 신축급 오피스텔(또는 공동주택/업무시설)로, 전용면적 79.05㎡ (약 23.91평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 인주대로와 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 입지 여건이 우수합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 배 은 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 이에 대한 상세 확인이 반드시 필요하며, 외국인 대상 토지거래허가구역 지정 기간 중임을 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 인주대로 인접, 버스정류장 근접, 주변 상업 시설 및 공공기관 이용 용이.

* 신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 건물 상태 양호.

* 넓은 전용 면적: 79.05㎡ (약 23.91평)으로 주거 또는 업무용으로 활용 가치가 높음.

* 명도 용이: 임차인 배 은 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보상 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 204,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 권리 분석 시 발생할 수 있는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 70~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 세부적인 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산출할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.