나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513260 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513260 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 11층1103호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

토지지분: 15.88㎡ (약 4.80평)

건물면적: 67.00㎡ (약 20.24평)

건물지분: 67.00㎡ (약 20.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하고 있으며, 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 신기시장 등 전통시장과 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 대규모 아파트 단지들이 인근에 개발되거나 계획되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-16

확정일자: 2020-02-11

배당신고일자: 2022-04-18

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

- 말소기준권리: 을3 근저당권 (오정자, 615,000,000원, 2020-12-29)

- 말소기준권리보다 선순위인 권리: 갑1 소유권보존 (도기산), 을4 주택임차권 (이보람) - 단, 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정입니다.

- 말소기준권리보다 후순위인 권리 (모두 말소 예정):

- 갑4 소유권이전 (김석진)

- 갑5 압류 (미추홀구)

- 갑6 가압류 (주택도시보증공사)

- 갑7 압류 (서초세무서장)

- 갑8 압류 (용산세무서장)

- 갑9 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 경매 사건

- 갑10 압류 (강서세무서장)

등기부채권 총액: 5,344,000,000원

주의사항: 등기부상 을구 4번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천 미추홀구 주안동 일대는 전통시장(신기시장 등)과 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 지역 내 재개발 및 도시 재생 사업이 활발히 추진되어 신축 아파트 및 주거 단지가 공급되고 있어 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다. 오피스텔 월세 시세는 전용면적 대비 40만원대부터 80만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 주안역을 중심으로 한 대중교통 이용이 용이할 것으로 보이며, 주변 도로망을 통해 인천 시내외 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 신기시장 등 전통시장과 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 주거환경: 지역 내 도시재생 사업으로 신규 주거 단지 공급이 예정되어 있어 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 계약 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건물이 공동담보로 제공된 경우, 채무 변제가 다른 담보물에 의해 이루어지거나 추가적인 권리 관계가 발생할 수 있습니다.

* 쓰레기 무단 투기 문제: 일부 기사에서 인천 미추홀구 일대(주안동, 도화동 등)의 무단 쓰레기 투기 및 방치로 인한 악취, 해충 발생 등 민원이 제기되고 있습니다. 본 물건지 주변의 환경 상태를 직접 확인하여 해당 문제가 있는지 면밀히 조사해야 합니다.

* 주택임차권 말소 동의: 을구 4번 주택임차권의 경우, 말소 동의가 확약되었으나 혹시 모를 법적 분쟁 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 3,600만원입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 임차인의 보증금 또한 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 주변에 상업시설 및 전통시장이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있으며, 지역 개발 호재도 일부 존재합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항, 그리고 주변 쓰레기 무단 투기 문제 등 잠재적 리스크에 대한 추가적인 확인과 현장 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의 시설 인접: 신기시장 등 전통시장 및 상업시설이 가까워 생활이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 미추홀구 내 도시재생 및 신규 주택 공급으로 인한 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 오피스텔 용도로 활용성: 업무시설 및 공동주택으로 사용 가능한 복합 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 236,000,000원이며, 권리분석 결과 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 0원임을 고려할 때, 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 시세 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본 건과 유사한 면적(약 67㎡)의 오피스텔 매매 시세는 검색 결과 2억 3,000만원 수준의 매물이 확인되었습니다. 또한, 월세 시세는 전용면적 54.93㎡에 100/70만원 수준으로 조사되었습니다.

잠재적 리스크 요인(HUG 조건, 공동담보, 주변 환경 등)과 현장 조사를 통한 정확한 시세 분석을 바탕으로 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세와 권리분석에 기반한 예상이며, 실제 낙찰가는 입찰 당시의 경쟁 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.