나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513234 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 352-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌도림동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 1989.11.14) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등. 창호; 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금105,000,000원 -주민등록일: 2022.11.07 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재한 다세대주택 경매 물건입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513234 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 352-5 2층202호 (신주소: 인천광역시 남동구 남촌로122번길 62-1)

용도: 다세대주택

건물구조: 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 1989년 11월 14일

1.2. 면적 및 가격

감정가: 100,000,000원

토지면적: 21.16㎡ (약 6.4평)

건물면적: 36.06㎡ (약 10.9평)

토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌도림동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 특정 기간 동안 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 20일자 남동구의 압류 등기(갑21)입니다.

* 주요 권리 사항:

* 소유권 이전: 이옥자 (2020.11.06), 박성현 (2022.11.07, 매매가 115,000,000원)

* 주택임차권: 이현진 (보증금 105,000,000원, 전입 2022.11.07, 확정 2022.09.29). 등기부등본 상 '말소' 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 압류: 남동구 (2025.03.20), 금천세무서장 (2025.07.31)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 105,000,000원, 2025.10.20)

총 등기부채권액은 105,000,000원이며, 권리분석 결과 낙찰 후 인수되는 권리나 보증금은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 명보그린빌라(3동) (278-2번지, 1995년 건축, 43.22㎡): 2026년 3월 21일, 7,200만원에 거래.

* 우성빌라 (360-14번지, 1990년 건축, 40.07㎡): 2026년 3월 24일, 5,700만원에 거래.

* 동도빌리지(1동) (306-1번지, 1993년 건축, 29.29㎡): 2026년 3월 11일, 4,000만원에 거래.

본건(36.06㎡)은 이러한 주변 시세와 비교할 때, 건축 연도가 유사하거나 약간 더 신축인 건물들의 시세가 4,000만원에서 7,200만원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 450만원에서 550만원 수준입니다. 본건의 감정가 1억원(건물면적 36.06㎡ 기준, 평당 약 917만원)은 이러한 주변 실거래가보다 상당히 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본건은 남촌도림동행정복지센터 인근에 위치하며, 지역 내 소규모 근린생활시설이 존재합니다. 다만, 대형마트, 병원 등 상세 편의시설은 추가 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 주변에 혐오시설이 있다고 판단되지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 노후화: 건물 사용승인일이 1989년으로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높아, 향후 시세 차익 확보에 제약이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (내국인에게는 해당 없음)

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 안전한 물건입니다. 채권자는 HUG이며, 강제경매로 진행 중입니다. 다만, 감정평가액이 주변 시세보다 높게 책정되어 있어 투자 접근 시 시세 조사가 필수적이며, 건물의 노후화에 대한 고려도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 법적 부담이 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 10.9평)의 실거래가(4,000만원~7,200만원)를 고려할 때, 평당 약 450만원~550만원 수준입니다.

이를 본건 건물 면적(36.06㎡, 약 10.9평)에 적용 시, 시장 가치는 대략 4,900만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되었으므로, 입찰가는 시세 수준을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

권리 인수 금액이 0원이므로, 시장 가치와 시세 추이를 종합적으로 고려하여 5,500만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 JSON 데이터 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 재확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.