나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513165 [1] 인천광역시 남동구 서창동 574-2 이스트힐 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천서창중학교" 동측인근에 위치하고 주위는 아파트단지와 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 건물 제비동 5층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 위생설비 및 급수 배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 장방형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 서창동 574-2는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 서창동 574-9는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 7 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513165 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 574-2 이스트힐 비동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 32.46㎡ (9.82평)

건물면적: 58.72㎡ (17.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천서창중학교" 동측인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약:

- 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

- 등기사항전부증명서 상 을구 7번 순위의 주택임차권(임차인: 주택도시보증공사(박 ), 보증금: 141,000,000원)이 등재되어 있으나,

해당 임차인은 대항력이 없으며(대항력: 없음), 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

- 말소기준권리: 포천세무서장 압류 (2022-01-25) 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 및 시세 동향:

- 본건은 인천광역시 남동구 서창동 574-2번지에 위치한 '이스트힐-B' 건물(2008년 건축) 내 3층 302호 다세대주택입니다.

- 최근 2026년 3월에 거래된 주변 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

- (지번 570-1, 건축년도 2010) 49.62㎡ (15.0평): 81,000,000원 (2026.03)

- (지번 574-3, 건축년도 2008) 74.73㎡ (22.6평): 171,500,000원 (2026.03)

- (지번 575-6, 건축년도 2008) 72.035㎡ (21.8평): 177,000,000원 (2026.03)

- 본건(건물면적 58.72㎡, 약 17.76평)과 유사한 조건의 2008년 건축된 인근 건물(로엔그린, 청봉빌리지)의 면적당 시세는 평당 약 750만원 ~ 810만원 수준입니다.

- 이를 토대로 산정한 본건의 시장 가치는 약 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원으로 추정됩니다.

- 현재 감정가는 157,000,000원입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설 및 환경:

- 본건 인근에는 인천서창중학교가 소재하며, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

- 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 있습니다.

- 건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건 명세서 상 특이사항:

- 현황 조사서 상 현관에 단수 안내문이 부착되어 있고, 우편함에는 전기 공급 정지 안내문 등이 쌓여 있는 것으로 보아,

일시적인 공실 또는 장기 미거주로 인한 수도, 전기 등 공급 중단 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 확인 및 관련 공과금 확인이 필요합니다.

- 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 외국인 대상 토지거래 허가구역 등이 포함되어 있으나, 일반적인 주택 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서창동 일대의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있고 교통 여건도 양호한 편입니다.

주요 임차인 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 현황 조사 상 수도 및 전기 공급 중단 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 리스크 부재: HUG 임차권 등기가 말소될 예정이므로, 인수하는 보증금이 없습니다.

* 주거 편의성: 학교와 근린 시설이 인접하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 잠재적 가격 메리트: 시세 분석 결과, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

추정 시세: 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원

종합적인 시장 분석, 권리 분석, 잠재적 리스크 등을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 135,000,000원을 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 14% 할인된 금액이며, 추정 시세 범위 내에서 합리적인 낙찰을 목표로 합니다.

1.9. 주변 환경 조사 (혐오시설)

주변 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주로 주거지역 및 학교로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.