나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513152 [1] 인천광역시 부평구 부평동 180-27 더원레뷰 2동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 지하철역 '부평역' 동측 인근에 위치하며, 주위 는 본건과 동유형의 도시형생활주택 및 오피스텔(주거용), 아파트, 다세대주택, 업무시 설, 상업용빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '부평역'이 소재 하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 2동 4층 403호로서, (사용승인일자: 2013.08.09) 외벽: 미장스톤 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25 .)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513152 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 180-27 더원레뷰 2동 4층403호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 연식: 2013년 (사용승인일: 2013.08.09)

* 총 층수: 10층 중 4층

* 감정가: 187,000,000원

* 건물 면적: 44.87㎡ (약 13.6평)

* 토지 지분: 10.90㎡ (약 3.3평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 더원레뷰 2동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2013년 08월 09일

* 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

* 층: 4층 (총 10층)

* 전용 면적: 44.87㎡ (약 13.6평)

1.2. 토지 상세 정보

* 토지 면적: 10.90㎡ (약 3.3평)

* 이용 현황: 주상용 건부지로 이용 중

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재, 지하철 '부평역' 동측 인근. 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 업무시설, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '부평역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준.

* 도로 상태: 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태 양호.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑구 4번 가압류 (주식회사한빛자산관리대부, 2022.07.08)

* 인수되는 권리: 없음 (경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보임)

* 주요 권리 분석:

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 등기부채권 총액: 207,591,323원

* 을구 5번 주택임차권 (이우영): 권리금액 201,000,000원. 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있음. (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 201,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 26일

* 확정일자: 2021년 08월 12일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음 (따라서 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시 사항에 유의 필요)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 상권: 본건 소재지는 상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업용 빌딩 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 건물 내 편의 시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스 설비 등 갖추어져 있음.

* 최근 주변 실거래가:

* 인천 부평구 부평동 소재 2016년식 다세대주택(해담캐슬), 전용면적 43.31㎡, 7층, 2026년 07월 02일 188,000,000원에 매매 (약 434만원/㎡)

* 인천 부평구 부평동 소재 2015년식 다세대주택(해피팰리스), 전용면적 49.26㎡, 5층, 2026년 07월 01일 284,000,000원에 매매 (약 577만원/㎡)

* (참고) 인천 서해구 부평동 소재 2001년식 다세대주택(우진그린빌), 전용면적 38.94㎡, 3층, 2026년 07월 02일 70,000,000원에 매매 (약 180만원/㎡) - 위치 차이 감안 필요

5. 잠재적 리스크

* HUG 임차권 관련 불확실성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권 (HUG)이 존재하며, 비록 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 추가적인 확인 및 검토가 필요함.

* 전기 공급 중단 안내문 부착: 현황조사서상 호실 출입문에 '전기공급중단안내문'이 부착되어 있어, 현재 공실 상태이거나 전기 공급이 중단되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 복구 비용 및 절차가 발생할 수 있음.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 2026년 08월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 별도의 허가 절차가 필요함.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 부평역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 감정가는 1억 8천 7백만원 수준이나, 최근 유사 물건 실거래가는 이를 상회하는 경향을 보임. 그러나 HUG 임차권의 소멸 여부, 전기 공급 중단 안내문 부착 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 조사와 신중한 접근이 요구됨. 토지거래허가구역 지정 기간도 2026년 08월 25일까지 이어지므로, 이 점 또한 고려해야 함.

7. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 부평역 도보 이용 가능한 편리한 교통망.

* 안정적인 수요: 도시형생활주택 및 주변 상업 시설로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 보수적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세차익 기대 가능성.

* 다양한 편의시설: 상업지역 내 위치하여 생활 편의시설 이용 편리.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,000,000원이며, 인근 유사 물건 실거래가(43.31㎡, 188,000,000원)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

잠재적 리스크 요인(HUG 임차권, 전기 공급 중단) 및 토지거래허가구역 지정 등을 감안하여, 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.