나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513139 [1] 인천광역시 남구 문학동 340-6 미래타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2001.07.25.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513139 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 340-6 미래타운 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

* 건물면적: 59.58㎡ (약 18.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남

* 건축물 정보:

* 준공 연월일: 2001년 7월 25일

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호

* 주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을14, 근저당권, 남동새마을금고, 2022-02-08 접수 (매각으로 소멸 예정).

* 권리 요약:

* 소유권이전: 갑7(유문종), 갑8(김옥순), 갑9(김명희, 2022-02-08 매매).

* 근저당권: 을14(남동새마을금고, 2022-02-08, 113,100,000원) - 말소기준권리로 추정, 매각으로 소멸.

* 가압류: 인천신용보증재단(2025-08-20, 27,645,193원) - 매각으로 소멸.

* 임의경매: 남동새마을금고(2025-10-21, 76,534,613원) - 매각으로 소멸.

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권 없음)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임차인 관련 특이사항 없음.

* 총 채권액: 140,745,193원 (113,100,000원 + 27,645,193원)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 문학초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해서는 현장 답사를 권장합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 주차 시설도 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: 문학초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 이점이 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 행위 제한: 가축사육제한구역, 절대보호구역(교육환경 보호), 현상변경허가 대상구역(문화유산), 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내에는 외국인 매수 시 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자는 이 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건축 연도가 2001년으로 비교적 오래되었으나, 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능하며, 이는 투자 결정에 중요한 요소가 됩니다.

* 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하나, 일반적인 주거용 부동산 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 대중교통 접근성 양호.

* 시세 대비 합리적 접근 가능성: 감정가와 비교하여 시세 분석 후 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대.

* 인수되는 임차인 보증금 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 같은 단지(미래타운 나동, 2001년 건축) 내 유사 면적(59.58㎡)의 거래 사례: 2026년 5월 12일, 11,800만원.

* 본건 감정가: 125,000,000원.

* 예상 입찰가 산정:

* 인근 유사 물건의 최근 매매가(11,800만원)와 감정가(125,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 11,800만원 ~ 12,500만원 수준으로 판단됩니다.

* 경매 특성상 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 접근 시 11,500만원 ~ 12,000만원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90% 수준인 112,500,000원 이하로 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.