나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513084 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-189 더프라임 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 11층 1102호로서, 외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513084 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-189 더프라임 11층 1102호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 11층 1102호

* 전용면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

* 분양면적: 별도 확인 필요

* 토지 지분: 9.28㎡ (약 2.81평)

* 감정가: 217,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 채권액 (강제경매): 207,000,000원

* 토지면적: 9.28㎡

* 건물면적: 59.85㎡

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 남동측 로폭 약 8미터, 남서측 로폭 약 6미터 내외의 도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 주식회사페이금융대부의 근저당권(접수일자 2021-05-04)입니다.

* 채권자 주택도시보증공사의 주택임차권(을구 6번, 권리금액 207,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 김재민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-22, 대항력 없음.

* 이상진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-22, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이은지): 보증금 207,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-24, 확정일자 2020-07-02, 대항력 없음. (본 임차권은 매각으로 소멸 예정)

* 탁연수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 기타 갑구의 가압류 및 압류 채권자(주택도시보증공사, 동대문세무서장, 미추홀구, 국민건강보험공단)는 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 숭의동은 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* "숭의오거리"라는 주요 교통 결절점 인근에 위치하여 유동인구가 형성되어 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 인근 지역 아파트 시세 조사 결과, 해당 면적대의 아파트 매매가는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 건축물대장상 공동주택 외에 업무시설 및 제1종근린생활시설이 포함되어 있어, 건물 내 상업 활동 또한 가능한 복합 건물입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 숭의오거리 인근의 다양한 상업시설, 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있어 거주 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 관련 절차에 예상치 못한 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

* 본 건물은 공동주택 외 업무시설 및 근린생활시설이 함께 있어, 상가 운영으로 인한 소음, 통행량 증가 등이 공동주택 거주 환경에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 빠른 전입일을 가진 임차인들이 보증금 없이 거주 중이므로 명도 진행 시 원만한 협의 또는 법적 절차 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 "숭의오거리" 인근이라는 우수한 입지에 자리한 아파트입니다.

* 지하철역(인천1호선 숭의역)과의 거리, 버스 노선 등을 고려할 때 교통 여건이 양호하며, 주변 생활 편의시설 이용 또한 편리합니다.

* 권리 분석 결과, 모든 임차권 및 기타 권리들이 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수하는 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 계약 시 HUG 측과의 협의 사항을 반드시 확인해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 숭의오거리 역세권이라는 지리적 이점으로 향후 지역 가치 상승 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 전체가 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 구성된 복합 용도 건물이므로, 주거용 외 다양한 수익 창출 가능성을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 법적 권리가 없어, 비교적 안전하고 깔끔한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 217,000,000원

* 본 건의 채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 207,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 주변 실거래가, 해당 면적대의 시세(약 210,000,000원 ~ 230,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 잠재적 리스크 및 HUG 인수조건 변경 사항을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.