나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513232 [1] 인천광역시 강화군 선원면 창리 525-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리소재 서희스타힐스2단지 북측인근에 위치하며 주위로는 단독주택,농지,임야가 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지를 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측,북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)) , 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-10)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2025-03-10)(접합) 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

별첨"건물개황도"참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 기타지붕 단층 건물로서 외벽:벽돌마감. 창호:샤시창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨"건물개황도"참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513232 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 525-22

* 용도: 단독주택

* 감정가: 81,937,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 박

1.2. 면적

* 토지면적: 163.00㎡ (약 49.31평)

* 토지지분: 81.5㎡ (약 24.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 60.84㎡ (약 18.41평)

* 건물지분: 30.42㎡ (약 9.20평)

* 건물 제시외면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

* 총 연면적 (건물본채+제시외): 78.04㎡ (약 23.61평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 (50%)

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능.

1.4. 건축물 정보

* 건축 연도 (허가/사용승인): 2013년 12월 24일 / 2016년 07월 21일

* 구조: 벽돌구조, 기타지붕 (단층)

* 주용도: 단독주택

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본 건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 서희스타힐스2단지 북측 인근에 위치함.

* 주위로는 단독주택, 농지, 임야 등이 혼재함.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건 인근까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 용도지역: 성장관리구역(관광형)

* 도로: 본건 동측, 남측, 북측으로 도로에 접함. (소로3류, 중로2류 접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역.

* 추가확인사항: 문화재보호법, 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인 필요.

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을4, 을2 (근저당, 2024-12-03, 박은혜 귀하)

* 경매개시결정: 인천지방법원 2025타경513232 (2025-10-20)

3.2. 토지 등기부 요약

* 갑1: 공유자전원지분전부이전 (2013-11-20, 이여상)

* 갑2: 소유권이전 (2015-11-10, 박정자, 매매)

* 갑3: 소유권일부이전 (2021-01-07, 이상길, 증여)

* 을4: 근저당 (2024-12-03, 박은혜, 55,500,000원) - 말소기준권리

* 을5: 임의경매 (2025-10-20, 박은혜, 41,034,520원) - 인천지방법원 2025타경513232

* 등기부채권 총액: 55,500,000원

3.3. 건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2016-07-28, 박정자)

* 갑2: 소유권일부이전 (2021-01-07, 이상길, 증여)

* 을2: 근저당 (2024-12-03, 박은혜, 55,500,000원) - 말소기준권리

* 을3: 임의경매 (2025-10-20, 박은혜, 41,034,520원) - 인천지방법원 2025타경513232

* 등기부채권 총액: 55,500,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 보증금 및 차임은 미상이나, 임차인 현황에 인수되는 권리가 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됨.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본 경매물건의 경우, 모든 등기부상 을구(저당권, 임의경매)가 말소기준권리보다 후순위로, 또는 말소기준권리 자체로서 인수되지 않고 소멸될 것으로 판단됨. 별도 명시된 인수되는 권리는 없음.

4.1. 지역 특성

* 본 건은 단독주택, 농지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 농업, 산림 지역이 복합된 환경임.

* 인근에 신축 빌라 단지(서희스타힐스2단지)가 있어 점진적인 주거지로서의 변화 가능성이 있음.

* 주요 상업 시설보다는 지역 내 기반 시설 위주로 구성될 것으로 예상됨.

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

* 주변 환경은 주로 단독주택 및 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 편의시설 접근성은 도심 지역에 비해 제한적일 수 있음.

* 차량 접근성은 양호한 편임.

6.1. 지분 매각 관련 리스크

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 소유권이 공유로 되어 있어 타 공유자와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

* 향후 분할, 매각, 이용 등에 있어 타 공유자와의 협의가 필수적임.

6.2. 공유자 우선매수신고 리스크

* 공유자 우선매수신고권이 행사될 경우, 최고가 입찰자가 낙찰받지 못하고 공유자에게 낙찰될 수 있음.

* 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능함.

6.3. 임대차 미확인 리스크

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자 존재 여부 및 관련 권리 관계를 추가 확인해야 할 수 있음.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적 요인임.

6.4. 기타 법규 및 행정 리스크

* 성장관리구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 문화재 관련 법규 적용 가능성이 있어 인허가 사항을 반드시 확인해야 함.

6.5. 혐오시설 관련

* 본건 주변 지역은 주로 단독주택, 농지, 임야 등으로 구성되어 있으며, 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)의 존재는 확인되지 않음.

* 다만, 가축사육제한구역 지정이 있음을 고려할 때, 인근에 축사가 존재할 가능성을 배제할 수는 없음.

* 본 건은 인천광역시 강화군 선원면의 조용하고 한적한 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건임.

* 토지 및 건물 지분(50%) 매각으로, 공유자 우선매수신고권 행사 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용함.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 지분 매각의 특성상 타 공유자와의 관계 설정이 중요함.

* 주변 환경은 농지 및 임야가 혼재되어 있어 쾌적한 자연환경을 느낄 수 있으나, 편의시설 접근성은 보통 수준임.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

* 토지 지분(50%) 확보를 통한 향후 활용 가능성 (타 공유자와의 협의 시).

* 지분 매각의 특성상 경쟁이 상대적으로 적을 수 있음 (공유자 우선매수권 행사 가능성 때문).

* 본 건의 감정평가액은 전체 물건 기준 81,937,000원이며, 지분율 50%를 고려 시 해당 지분의 감정가액은 약 40,968,500원임.

* 주변 유사 부동산(다세대)의 최근 매매 사례를 볼 때, 제곱미터당 가격대는 100만원 초중반에서 150만원대까지 형성되어 있음. 본건(단독주택)이 다세대 주택보다 단위 면적당 가치가 높을 수 있음을 고려할 때, 전체 부동산 가치는 감정평가액과 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있음.

* 그러나 지분 매각의 특성과 공유자 우선매수권 행사의 위험 부담을 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

* 이에, 감정가 대비 적정 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정하면, 약 45,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음. (공유자 우선매수권 행사 시 입찰가가 이보다 낮아질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.