나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513176 [1] 인천광역시 계양구 계산동 898-1 동남아파트 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지 및 다세대주주택, 단독주택, 상가.주택, 각종 근린생활시설, 경인여자대학교 등 으로 형성된 기존 주택지대로서, 본건 아파트로서의 제반 주위환경 및 입지여건 등은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 "계산역" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일자 : 1989.04.29) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장 및 현황 "아파트"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 토지이며, 남측으로 하향완경사지인 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태는 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 토지 기호 1(898-1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사 항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-559 4)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.). - 토지 기호 2,3(898-2, 898-3) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450- 5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 표시 "1~3"의 공부상 소재지는 "인천직할시 북구 계산동"이나, 행정구역 명칭변경으로 인하여 "인천광역시 계양구 계산동"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513176 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 898-1 동남아파트 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 108,000,000원

토지면적: 31.01㎡ (약 9.38평)

건물면적 (전용면적): 49.22㎡ (약 14.89평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 명시되지 않음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 소재하며, 주변에 경인여자대학교가 위치하고 있습니다.

단지 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

주위 환경 및 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 계산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로로는 서측에 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7, 금150,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(주택임차권 을11, 가압류 갑8, 갑9, 강제경매 갑12)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을11)은 본래 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 임차인인 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없습니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 서 (서울보증보험주식회사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 11일

* 확정일자: 2021년 10월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액은 1,133,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건 아파트는 경인여자대학교 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설과 주택단지가 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

대학가 인근이라는 점에서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건축물은 1989년 4월 29일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호입니다.

아파트로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 화재경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 주택들이 있어 주거 생활 환경은 무난한 편입니다.

검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 계약 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

건축된 지 30년 이상 경과한 노후 아파트이므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 계양구 계산동에 위치한 아파트로, 경인여자대학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없는 점이 큰 장점이며, 이는 명도 및 잔금 납부 시 리스크를 줄여줍니다.

다만, 건축 연차가 오래된 점과 토지이용계획 상의 각종 제한 사항들은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 계산역 역세권 아파트 (단, 도보 거리 등은 추가 확인 필요)

* 대학가 인근으로 안정적인 임대 수요 기대

* 명도 및 보증금 인수 부담이 없는 권리 관계

* 향후 재건축 또는 리모델링 가능성 잠재

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

현재 제시된 정보상 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서 작성 시점에서는 감정가 부근을 초기 입찰가로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.