나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513246 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1115-1 포레시안 136동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 '숭덕여자고등학교' 서측 도로월편에 위치하는 '포레시안 (Foresian)' 136동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 다세대주택, 상업용 및 주상 복합부동산 등으로 이루어진 지역으로서 북측 인근으로 만수산이 위치함.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 직선거리 약750미터 지점에 만수역(인천지하철2호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 25층건 내 22층 2202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 드레스룸 등)로 이용중임.

설비내역

열병합방식에 의한 지역난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 남하향의 완경사지를 계단식으로 조성하였으며, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향촌 주거환경개선사업), 가축사육제한구역(2013-03 -08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생건강안전과(460-6249)문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대 상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513246 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1115-1 포레시안 136동 22층2202호

용도: 아파트

토지면적: 49.71㎡ (약 15.04평)

건물면적: 84.35㎡ (약 25.52평)

건축년도: 2011년

감정가: 444,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 주거환경개선지구

1.2. 건물 및 토지 정보

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕 25층 건 중 22층

내외벽: 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감 / 벽지 및 타일 등 마감

창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등

이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 드레스룸 등)

설비내역: 열병합 지역난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 출입구 보안 설비 등

토지 형상 및 이용: 부정형 토지로 대체로 남하향의 완경사지, 아파트단지 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 '포레시안' 아파트 단지 내에 위치하며, 인근일대는 아파트단지, 다세대주택, 상업용 및 주상복합부동산 등으로 이루어진 지역입니다. 북측 인근으로 만수산이 위치하여 녹지 환경을 갖추고 있습니다. '숭덕여자고등학교' 서측에 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 직선거리 약 750미터 지점에 만수역(인천지하철2호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향촌 주거환경개선사업)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주거환경개선지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 5월 11일 국민은행 근저당 (240,000,000원)

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역 (말소 예정 권리 포함):

* 근저당 (국민은행, 2016-05-11, 240,000,000원)

* 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2021-04-15, 120,000,000원)

* 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2021-09-09, 120,000,000원)

* 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2022-06-14, 72,000,000원)

* 가압류 (롯데카드, 2024-09-19, 6,425,018원)

* 가압류 (엔에이치농협캐피탈, 2024-12-05, 21,408,348원)

* 임의경매개시결정 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 2025-10-20, 181,986,299원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-27)

등기부채권 총액: 579,833,366원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 물건 명세서상 '임대관계: 미상임' 기재되어 있으나, 이는 보증금 인수와는 무관합니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 동향

최근(2026년 7월) 거래 사례를 기준으로 보면,

* 84.35㎡ (본건과 동일 면적, 전용면적 기준) : 398,000,000원

* 84.93㎡ (유사 면적, 전용면적 기준) : 424,000,000원

* 59.68㎡ (소형 면적, 전용면적 기준) : 330,000,000원

실거래가가 형성되어 있습니다.

4.2. 감정가 비교

본 건의 감정가는 444,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 실거래가(398,000,000원 ~ 424,000,000원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.3. 상권 특성

아파트 단지와 주택, 상업 및 주상복합 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 '숭덕여자고등학교'가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 학교들이 다수 있어 교육 여건이 양호한 편입니다. 만수역(인천지하철2호선) 이용이 편리하고, 주변 상업시설 및 편의시설 이용 또한 수월합니다.

5.2. 주거 환경

단지 북측에 만수산이 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가 시 내부 상태 미확인: 감정평가 과정에서 관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물 현황도 및 탐문조사에 기반하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태가 평가 내용과 다를 수 있으며, 이에 따른 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주거환경개선지구 지정: 해당 지역이 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 재개발, 정비 사업 등과 관련된 정책 변화나 규제가 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차상 다소 복잡하거나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상의 경우, 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 포레시안 아파트 22층으로, 2011년에 준공되어 비교적 관리가 잘 된 상태일 것으로 예상됩니다. 만수역을 이용한 대중교통 접근성이 좋고, 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 우수한 편입니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 또한 없습니다.

다만, 감정평가 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 및 규제 변동 가능성이 있습니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역세권(만수역) 접근성, 교육 및 생활 편의시설 근접성, 만수산 인접.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리 하의 권리들은 소멸 예상되며, 임차인 인수분 없음.

* 준신축 아파트: 2011년 준공으로 연식이 비교적 짧아 즉시 거주 및 투자 가치 보유.

* 주거환경개선지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 존재 (변동 가능성 존재).

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 11일, 본건과 동일 면적인 84.35㎡(전용면적 기준)의 유사 물건이 398,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 444,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 11.5% 높은 편입니다. 또한, 감정평가 시 내부 상태 확인이 불가하여 수리비 발생 가능성이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 400,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.