나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64506 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-29 한울하임 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "양일초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 배차간격 노선의 다양성 등을 고려할 때 대중교통 편익은 다소 열악합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서, 외벽: 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건번호

고양지원 2025타경64506 (1)

2.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 성석동 174-29 한울하임 102동 1층102호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

211,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 54.97㎡ (약 16.6평)

건물면적: 49.36㎡ (약 14.9평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

이OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공업용 건물 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다. 인근에 양일초등학교가 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입은 가능하나, 인근 대중교통 편익은 다소 열악한 편입니다. 노선버스 정류장이 있으나 배차 간격 및 노선 다양성이 부족할 수 있습니다.

3.3. 건물 구조

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층 102호이며, 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

3.4. 토지 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3.5. 인접 도로 상태

본건 토지는 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.6. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 이정수

보증금: 220,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-09

확정일자: 2022-01-13

배당신고일자: 2024-05-29

대항력: 있음

4.2. 등기부 요약

본건에는 이정수 씨의 주택임차권(을1)이 있으며, 접수일자 2024-05-29, 권리금액 220,500,000원이며 말소 기준 권리보다 선순위이고 인수 대상입니다. 말소 기준 권리는 이정수 씨가 신청한 강제경매(갑5)입니다. 또한, 고양세무서장의 두 건의 지분압류(갑6, 갑7)가 말소될 예정입니다.

4.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 임대차보증금은 220,500,000원이며, 전입일자는 2022년 2월 9일, 확정일자는 2022년 1월 13일입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 전용면적 53.39㎡는 2026년 5월 19일에 110,000,000원에 거래되었으며, 66.329㎡는 2026년 7월 17일에 127,000,000원, 71.2664㎡는 2026년 7월 1일에 120,000,000원에 거래되었습니다. 건물의 건축 연도가 2017-2018년으로 추정되는 점을 감안할 때, 본건(건물면적 49.36㎡)의 시세는 약 83,000,000원에서 101,600,000원 사이로 추정됩니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 양일초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 낮으나, 차량 접근은 용이합니다.

5.3. 주변 시설 분석 (혐오시설 등)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경에는 공업용 건물이 혼재되어 있어 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 이정수는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 220,500,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본건의 감정가(211,000,000원)보다 높은 금액으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가 부담을 안게 됩니다.

* 낮은 대중교통 접근성: 대중교통 편의성이 다소 떨어져 거주자에게 불편을 줄 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 거래 사례에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가 및 시장 시세보다 높아 매수인의 인수 부담이 상당히 클 것으로 예상됩니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 회수가 주요 쟁점입니다. 감정가와 시장 시세가 임차 보증금에 미치지 못하므로, 보증금 전액 또는 상당 부분을 매수인이 부담할 가능성이 높습니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 건축 구조 및 연식: 2017-2018년 준공으로 비교적 신축에 속하는 철근콘크리트 구조 건물입니다.

* 실거주 목적 시 고려 가능: 시세보다 저렴하게 취득하여 직접 거주할 경우, 임차인 인수 부담을 감안하더라도 장기적으로는 이익을 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 220,500,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 현재 시장 시세는 약 83,000,000원에서 101,600,000원으로 추정되나, 이는 임차인의 인수 보증금을 고려하지 않은 금액입니다.

만약 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않는다면, 매수인은 입찰가 외에 부족한 금액을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 총 부담액은 최소 220,500,000원이 될 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세와 인수 보증금의 위험성을 감안하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 시장 시세를 기준으로 하되, 인수 보증금 위험을 고려하여 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예를 들어, 95,000,000원 에서 110,000,000원 사이를 제안할 수 있으나, 이는 어디까지나 건물 자체의 시장 가치에 대한 추정치이며, 인수해야 하는 보증금 220,500,000원의 부담은 별도로 고려되어야 합니다. 입찰 전 법원 경매 전문가와 반드시 상담하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.