나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64478 [1] 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 6층601호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주시청" 남측에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 내 6층 601호로서, 외벽: 석재붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 5차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

본건은 현장 조사 결과 인접호(602호) 및 공용부분의 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되었으나, 본 평가에서는 귀 제시목록상 면적을 기준하여 정상 평가를 진행하였습니다. 그리고 추가 점유부분은 후첨 "내부구조도"에 표시하였으나 이는 평가사의 목측에 의한 것이고 정확한 면적 및 경계 등은 별도의 측량을 요할 수 있으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다. 본건 집합건축물대장 표제부 상 1층 계단실 13.7㎡, 2층 계단 등 35.39㎡, 6층 계단 등 23.91㎡, 7층 계단 등 18.13㎡이 등기사항전부증명서 상에는 기재되지 않아, 집합건축물대장상 연면적은 809.3㎡이나, 등기사항전부증명서상 "1동의 건물의 표시"에는 각 층 면적의 합은 718.71㎡로 차이가 있는 것으로 확인되었습니다. 이에 후첨 "명세표"의 표지 및 감정평가는 현황과 일치하는 집합건축물대장상 면적을 기준으로 하였으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 서울보증보험 주식회사(양도전:주택임차권자 한국토지주택공사)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.02.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 793-6번지, 창성에코빌 6층 601호에 위치한 부동산 강제경매 사건입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64478 (1)이며, 감정가는 102,000,000원입니다.

물건의 소재지는 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 6층601호이며, 건물명은 창성에코빌입니다.

구분건물로서, 토지 면적은 15.32㎡(약 4.63평)이며 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 34.20㎡(약 10.35평)이며 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

건물은 2017년에 준공된 철근콘크리트 구조이며, 이용상태는 오피스텔로 조사되었습니다. 다만, 건축물대장상 건물 전체의 주요 용도는 단독주택, 제1종근린생활시설, 업무시설 등으로 기재되어 있습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서울보증보험 주식회사(서OOOOOOOOOO)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 소재하며, "파주시청" 남측에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남서측으로 왕복 5차선 포장도로와 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 6층 601호입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이점으로는, 현장 조사 결과 인접 호실(602호) 및 공용 부분의 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되었으나, 평가 시 제시된 면적을 기준으로 평가가 진행되었습니다. 또한, 집합건축물대장상의 연면적(809.3㎡)과 등기사항전부증명서상의 연면적(718.71㎡) 사이에 차이가 확인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 파주시의 압류 등기(2024년 12월 16일 접수, 2019년 2월 1일 접수된 압류권리 위에 등기됨)로 판단됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권 개요만 언급되어 있고 상세 내용은 없으나, 일반적으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전, 신탁 등기 말소 등: 현재 소유권 이전 및 말소된 등기들이 확인됩니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (LH)가 2021년 5월 11일 전입하여 85,000,000원의 보증금으로 2021년 4월 19일 확정일자를 받고 2022년 4월 29일 배당 신고하였으나, 등기부상 '말소' 처리되었습니다.

* 압류: 파주시, 은평세무서장, 서울보증보험(강제경매) 등 다수의 압류 및 강제경매 등기가 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 강제경매: 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사의 강제경매(금액 85,215,177원, 2025년 10월 17일 접수)가 말소 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 정예서

* 보증금: 102,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2024년 03월 22일

* 확정일자: 2024년 06월 19일

* 배당신고일자: 2025년 11월 07일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2021년 05월 11일

* 확정일자: 2021년 04월 19일

* 배당신고일자: 2022년 04월 29일

* 대항력: 없음

* 비고:

중요한 점은, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(양도 전 주택임차권자 한국토지주택공사)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 02월 02일자 인수조건변경확약서를 제출하였다는 점입니다. 이는 한국토지주택공사의 임차권에 대한 대항력 및 인수 부담이 없을 가능성을 높입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 파주시의 중심 지역 중 하나인 금촌동에 위치하며, 파주시청이 인근에 있어 행정기관 및 관련 시설 이용이 용이합니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물로서, 다양한 업종의 소규모 사업체가 입점할 수 있는 환경입니다.

파주시청 및 금촌동 지역의 주거, 행정, 상업 시설 이용 인구의 유동성이 존재하며, 이는 지역 기반의 안정적인 수요로 이어질 수 있습니다.

상권은 지역 주민 및 파주시청 관련 종사자들을 중심으로 형성되어 있으며, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성이 좋습니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 남서측에 왕복 5차선 도로와 접하고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의시설로는 파주시청이 인접해 있어 관공서, 은행, 병원 등의 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 근린생활시설과 공동주택 단지를 통해 마트, 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육 시설로는 금촌초, 금촌중, 금촌고 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

문화 및 여가 시설로는 파주시민회관, 파주중앙도서관 등이 가까이 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

본 물건의 건물에는 승강기 설비가 갖추어져 있어 고층 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 '정예서'의 존재가 주요 리스크 요인입니다. 보증금 102,000,000원에 대한 대항력이 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 명도 과정에서 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 이러한 보증금 부담이 없을 가능성도 있습니다.

건물 공부(집합건축물대장)와 등기부등본 간 연면적에 차이가 존재하며, 현장 조사 결과 인접 호실 및 공용 부분의 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되어 실제 면적 및 경계 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 할 수 있습니다.

신청 채권자(서울보증보험)와 양도 전 임차인(한국토지주택공사) 간의 인수조건 변경 확약서가 제출되었으나, 이 확약이 '정예서' 임차인에게도 동일하게 적용되는지 여부는 명확하지 않으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동의 파주시청 인근에 위치한 창성에코빌 내 오피스텔로, 비교적 최근에 건축된 건물(2017년 준공)이라는 점에서 가치가 있습니다.

교통, 생활 편의시설, 행정 접근성이 우수하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 신청 채권자와 기존 임차인(LH) 간의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출은 복잡했던 권리 관계를 정리하는 데 긍정적인 요인으로 작용합니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 '정예서'의 존재와 보증금 102,000,000원입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적인 문구가 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

건축물 공부상 면적 차이 및 일부 점유 부분에 대한 확인은 필요하지만, 전체적인 입지 및 건물 상태를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주시청 인근의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 소형 오피스텔입니다.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호하고 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 기존 임차인(LH) 관련 복잡했던 권리 문제가 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 정리될 가능성이 높습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시는 인수해야 할 보증금 부담이 없음을 의미하므로, 실질적인 취득 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 감정가(102,000,000원) 대비 시장 가치를 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 통한 투자 수익률 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 102,000,000원입니다.

최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 크기(약 10.35평)의 오피스텔 및 다세대 주택의 경우, 2017년~2018년식 건물을 기준으로 대략 85,000,000원에서 93,000,000원 범위의 시장 가격대가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 시 보증금을 인수해야 하는 부담이 없습니다. 또한, 신청 채권의 금액이 약 85,215,177원인 점을 고려할 때, 경쟁적인 입찰 상황과 물건의 정확한 현황을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

시장 가치와 인수 부담 없음을 고려하여, 약 95,000,000원 수준을 예비 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 시장 가격 범위 내에 있으며, 감정가보다 낮아 수익성 확보가 가능하며, 인수 보증금 부담이 없다는 가정 하에 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.