나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64462 [1] 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 연립주택, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 지1층 7호로서, (사용승인일: 2022.08.31) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공부상 용도는 제2종근린생활시설이며, 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 25m, 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015 -02-25)(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교, 반드시 교 육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공부상 지1층이나 서측 도로 기준으로는 현황 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경64462 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층7호

용도: 근린상가

감정가: 864,000,000원

토지면적: 85.98㎡ (약 26.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 소재하며, 주변 환경은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: "지산중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 아파트 단지, 연립주택, 다양한 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로는 약 25m, 남측으로는 약 6m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 해당)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 건물정보

건축물 정보는 다음과 같습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 지1층 7호입니다.

* 사용승인일: 2022년 8월 31일

* 외벽 및 내벽 마감: 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 페인팅 마감 등으로 되어 있습니다.

* 창호: 샷시 창호 등이 설치되어 있습니다.

* 이용상태: 공부상 용도는 제2종근린생활시설이며, 현재는 공실 상태입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 공부와의 차이: 별도의 공부상 차이는 없습니다.

* 기타참고사항: 공부상 지1층이나, 서측 도로 기준으로 볼 때는 현황 1층으로 보이는 특징이 있습니다.

4. 권리분석

권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023-11-06 접수, 을1)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,130,000,000원입니다.

* 주요 권리사항:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 주식회사청연 근저당권공동담보목록 (을2)

* 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 임의경매 (갑5) - 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

* 파주시 압류 (갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

본 물건의 상권 특성은 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편입니다. 더불어 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

* 용도 적합성: 근린상가 용도로, 주거 지역 내 상가로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 현재 상태: 기준 시점 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재력: 준신축 건물(2022년 사용승인)로서 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

주변 생활 환경 정보는 다음과 같습니다.

* 교육시설: "지산중학교"가 인근에 위치해 있으며, 관련 "상대보호구역"으로 지정되어 있습니다. (와동초등학교 관련 교육지원청 재확인 필요)

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 녹지 및 휴식공간: 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변 시설 조사: 본건 주변으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설이나 주민 기피 시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다. (예: 축사, 산업단지, 고압선 등)

7. 잠재적 리스크

본 물건에 대한 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 특수물건 정보: 유동화 물건, 별도등기, 공동담보 등으로 권리 관계가 다소 복잡할 수 있어 상세한 권리분석이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역이 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)로의 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 본건의 현재 용도가 근린상가이므로 거래 시 직접적인 제약이 크지 않을 수 있으나, 향후 용도 변경 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 매수 후 공실을 해소하기 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지하층 표기: 공부상 지1층이나 현황 1층으로 보이는 특징은 실제 이용에 있어 장점이 될 수 있으나, 일부 민감한 임차인이나 방문객에게는 지하층이라는 인식으로 인해 부정적인 영향을 줄 수도 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 근린상가입니다. 주거 밀집 지역 내에 자리하여 배후 수요가 있고, 도로 접근성도 양호합니다. 제2종근린생활시설 용도로, 현재 공실 상태이나 주변 상권 활성화 가능성을 지니고 있습니다. 권리 관계는 다소 복잡한 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지거래허가구역이라는 점과 현재 공실 상태는 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권/학세권 잠재력: 지산중학교 인근이며, 주변 아파트 단지 등 주거 지역을 배후로 한 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 접근성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리합니다.

* 현황 1층: 공부상 지1층이나 현황 1층으로 보이는 점은 상가로서의 가치를 높여줄 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(864,000,000원)를 기준으로, 권리관계, 물건의 현 상태(공실), 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 제공 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사, 주변 유사 물건 시세 분석, 임대 수익률 분석 등이 필수적으로 이루어져야 합니다. 입찰 보증금 합계가 0원인 점을 고려하여, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.